相信最近购房者都有这样的迷惑，明明楼盘限价2.1万/平，为什么开盘后房源大多在2.3-2.4万/平，乃至还有2.6万/平的，险些就没有低于2.1万/平的，限价难道限了个寂寞？
很多购房者乃至地产同行可能还不理解，动辄大几十平米的地下室，其实害苦了不少人。以捐躯一楼的居住品质，来拉低全体房源的均价。购房本钱还上升一大截，开拓商倒是赚的钵满盆满。
本日虎哥就来给大家好好的来剖析剖析，挖地下室背后的险恶逻辑，不看绝对后悔！
什么是挖地下室？
以前的屋子，一楼便是一楼，地下便是车库。
而如今的屋子，一楼不再是一楼，开拓商特意在一楼下面又挖了一层，一楼带着负一楼一起卖，俗称“底跃”。
最近购房者开始见识到了这底跃的巨大“浸染”。
在有底跃的情形下，1楼和标准层的房价拉开了非常大的价格差。
1层底跃价格较低为1.8万/㎡旁边，但标准层价格最高能达到3.1万/㎡。正是做了这种房价的高低配，从而把整体均价，掌握在了净水限价以内。
这个价格，让人又爱又恨！
买，性价比不高，不买，开拓商又都这么做，难顶啊！
之以是很多开拓商热衷于做底跃，就在于底跃对付房企来说这是纯利润。今后，开拓商挖地下室将是一个常态，谁不挖谁就跟钱过不去，谁便是傻子。
但对付买房人来说就意味着亏损，由于整天职摊到了每一户。
为什么挖地下室？
挖地下室的实质便是：地下室不算容积率，开拓商利用挖地下室，来达到在双限的大环境下来打破限价，从而获取逾额利润。
1、我们来详细核算一下
很多朋友可能没看明白，我们举例子算一下就清楚了。
假设1幢屋子有3层，每层200㎡，由于限价2万一平，开拓商总收益便是200㎡x2万x3层=1200万。
此时，开拓商为了多捞钱，挖了200平地下室，由于这200平地下室是不许可当住宅单卖的，况且湿润又惨淡，单卖也没傻子会当冤大头呀。
这种情形下，就只能配着一楼去卖，也便是我们见到的底跃。
然并卵！
底跃400平，并且有一半在地下，价格还和其他楼层2万/平，脑壳被门夹了的人才会买...以是，到了这一步，我们就明白，在以前这种卖地下室的做法是根本行不通的。
可是我们本日碰着了限价！
限价的意思便是，市场上可能卖2.5万/平的屋子，被逼迫卖2万/平。那便是说，由于套利空间的存在，只要这个屋子最高价在2.5万之内，基本都能卖掉。
作为开拓商，他算这个帐是非常随意马虎的，便是多赚地下室的钱，然后再把这笔钱分摊在各个楼层之上，终极二三楼顺利卖掉的情形下，底跃由于价格较低，也极大可能出清，开拓商快意算盘打的响啊！
一个32层楼的屋子，挖一层地下室后，其他户型单价上涨个一两千块。而叠墅由于分摊户数少，挖地下室后，分摊的单价则可能很高。
那开拓商就修叠墅就行了呀！
不是赚的更多吗？
但地皮拍卖的时候就有容积率限定，因此，想要效益最大化，开拓商都会选择打造高低配（高层+叠拼）产品。
以是，在限价的背景下，叠拼、洋房为开拓商提升楼盘品质和吃地下室收益的，而高层建筑则是主力产品，用以担保项项目现金流和填满容积率的。
这种高地配的楼盘实在很尴尬！
某高低配楼盘，图源网络
高层承担了大部分容积率，导致绝大部分室外景不雅观资源、公共活动空间都被故意无意的配置到洋房或叠拼区，居住舒适度差。
买叠拼或者洋房吧，每天在家被高层围不雅观，全体圈层也不纯粹，价格贵但私密性差。
总之，挖地下室，高低配产品将成为未来市场主流，没有了壕宅，也没有了刚需，更没有了快乐，多的是叠拼和普通改进房。
那么，一楼底跃值得买吗？
居住方面考虑：
一楼居住舒适度不高，比如会有采光、私密性、噪音、蚊虫等问题。
地下室更是没法住人，基本没有窗户，不透光，不透气，常年阴冷，是非常不适宜居住的，并且地下室由于阵势低洼，碰着大暴雨，随意马虎被淹。
某地下室漏水，图源网络
后期转手，底跃也极难转手，且溢价有限，高楼层涨价20%，底跃涨幅可能就5%旁边。
有人会说，虽然缺陷这么多，但真的很便宜呀！
便宜吗？我看未必吧！
假设一个底跃户型为200平，一楼120平，地下室80平，你就用二楼的单价X120平，再加个20—30万作为购买80平地下室的储藏用度，由于地下室仅仅只有这种功能了。
这么一算，目前这些底跃的楼盘都定价虚高，去化想必很困难。
后续政策可能如何演化？
那么问题来了，既然挖地下室很讨厌，为何不取消呢？
由于，在目前限价条件下，开拓商利润本来就很薄，很多开拓商拿地价格乃至占到了净水发卖均价的60%-70%，取消挖地下室，意味着开拓商利润就更少了，开拓商利润少了拿地就没激情了...
不挖地下室，把限价价格往上抬抬可行吗？也不可能，现在调控如此严格，谁涨价就和房住不炒核心背离了，走到了公民对立的田地，要大家喊打的！
以是挖地下室，已经是全国的套路，南京挖、苏州挖、合肥挖、宁波挖，大家都挖，从南挖到北，从东挖到西。
禁止是不可能的，只能限定！
以南京2020年G17地块出让条件为例！
政府在地皮拍卖的时候，加了一条限定，最高限售单价不得超过发卖均价的110%。
这条规定，实在便是变现的许可开拓商挖一层地下室，但挖两层，三层就弗成，凡事不要做的太过，你不能通过挖地下室无限摊派给高层，目前已经有楼盘最高价格比净水限售均价高将近20%了！
最好，多说一句，关于装修包这块。
实在目前这是买房人唯一能和开拓商博弈的一个点，如果装修包价格太贵，购房者完备可以不买。比如没地暖，我自己装个暖气片也一样的，价格还便宜不少。
但如果开拓商利润很低，后面肯定会有其他举措拿住买房人。
1、不买升级装修包，各种设计骚操作
为了“吸引”购房者选择升级装修包，开拓商在装修的设计上可以说是挖空心思，个中最坑的是阳台不能高下水且不易改装，不做干湿分离等等。
2、不买升级装修包，开盘就不通知你
南京很多新盘，乃至涌现了开盘前发卖集体失落踪、选房地点变更、定向关照买包客户”等等诡异的征象。
据理解，事宜的起因是由于开拓商规定：如果客户不选择升级装修包，卖房的置业顾问将面临佣金打折的后果。
说白了，开拓商说到底还是商业公司，须要有盈利，须要通过其他办法得到补足。
房地产市场即将大变，你怎么看了？欢迎留言区谈论，虎哥一定好好回答！
