要实现对工程项目本钱的有效掌握，必须建立健全本钱管理的各项组织与机制，而“本钱复盘”事情至关主要，只有通过复盘来反馈全体项目真实的本钱情形，才算项目完全结束。
目前各项目并未重视本钱复盘这项事情，未意识到复盘事情可积累真实的工程项目各造价数据，建立咨询公司内部工程造价资料数据库，为各地产本钱工程师体例目标本钱供应主要的根本性资料，同时也能为工程项目本钱掌握供应有力的支持。那么，如何真正做好“复盘”这项事情呢？现以某项目为例解释。
思路：测绘面积与工规证面积比拟，面积差异缘故原由剖析以及剖析面积差异变革导致的可售比变革。方案建筑面积：用地面积为31485.45㎡， 总建筑面积为183459.9㎡，个中：① 住宅（超高层）总建筑面积为130959.42㎡，地下室面积为41240.54㎡。② 商业总建筑面积为9343.92㎡。结算建筑面积：因方案修正，用地面积减少1973.37㎡，用地面积调为29812.08㎡，总建筑面积因商业变革减少609.07㎡，其他未变，调度为182850.84㎡。思路：目标本钱和动态本钱以粗到细原则进行拆剖解析。目标本钱总金额、目标本钱总单方整体剖析，然后将地皮、成本化利息剥离出来，重点剖析建安总本钱情形。接着将八大类目标本钱按地价及成本化利息、刚性本钱、弹性本钱、用度进行分类，分别核算出各自所占比例，根据偏差进行缘故原由剖析，末了将三级科目作为一个单元，以可售单方为数据口径，剖析组成占比，筛选组成占比90%科目进行单方比拟和偏差展示，针对差异缘故原由剖析和后续建议。经比拟，工程施工除了土方、地基处理与边坡支护、桩基工程和园林景不雅观外合约包均有节余，再针对详细的本钱科目/合约包进行详细剖析。经剖析，预估过足约200万，用度未发生或取消约400万。预估过足：详勘、地震安全性评估、人防异地培植费分别富余19万、20万、143万（详见标黄栏）。用度未发生：消防审查费(培训费)、噪音防治费、环卫费、消防电检、外墙瓷砖检测费（详见标蓝栏）。已取消：防雷检测及验收费、绿化异地培植费、施工招投标交易做事费、散装水泥专项基金、水电环境检测费、透风检测费、档案担保金（详见标绿栏）。思路：以刚性本钱、弹性本钱、用度为模块，按每个模块的特性将关键指标梳理剖析，刚性本钱梳理落地值与集团标准值之间比拟差异剖析，弹性本钱以造价单方、花费量系数（与建筑面积之间关系，如窗地比、外立面系数等）值为数据根本，与造价单方匹配的产品组合、产品详细落地工法及效果、相似竞品项目数据展示出来，便于后续项目参考。某项目无人防区域，钢筋含量均低于合约预算值，但单价在合约预算时略偏低（单价未考虑调差）。砼含量低于合约预算值，单价合约预算时比较合理（单价未考虑调差） 。砌体含量低于合约预算值，单价在合约预算时略偏高，结算时总金额开释约814万。模板含量低于合约预算值，单价除地下室外，其他在合约预算时略偏高，结算时总金额开释约631万元。经剖析，因实际含量低于合约预算值，在不含材料调差金额、贴息金额的前期下，混凝土、钢筋、模板、砌体、门窗合计富余2910万。土方回填条约：原预留金额过足40.39万元。主条约金额195.76万元，增加补充协议2份，合计170.54万元，指令22.22万元。土方开挖条约：土方开挖金额预留过少1156.08万。主条约金额1967.6万元，补充协议2份，合计437.41万元，指令7.5万元。个中增加土方开挖工程零散淤泥、破障、机器台班、砖渣等用度为172万，开挖单价调度，由79元/m³上涨至120元/m³，用度为266万。基坑支护：结算金额中包含基坑支护金额5402941.91元、基坑监测金额184150元（暂未结算）。桩根本：预留金额偏小。结算金额中包含试桩工程5264889.13元，桩基工程29584476.24元，不含商票贴息金额503201元。桩基单方增加23.55元/㎡，桩基检测单方增加4.33元/㎡。桩基检测：结算金额中包含试桩检测金额819870元，不含商票贴息53211元，含桩基检测金额1069844元，不含商票贴息69510元。思路：以合约划分为根本，从高到低按二八原则选取占比重大合约包金星偏差率剖析，同时梳理所有合约包的采购模式（集团集采、约请招标、直接委托等）占比剖析。合约方案落地实行度与集团标准度比拟剖析。经剖析：以上结算金额为二审后金额，不含支付对价13709144.12元，剔除甲供材超报扣款1282637.66元，剔除结算超报扣款622656.76元。外立面装修条约：某项目幕墙工程施工条约，暂未结算，商业幕墙实际方案有优化，幕墙工程原条约金额为56万，后签署售楼部幕墙工程补充条约92万。橱柜收纳系统供货条约：结算总金额为7120229.2元，剔除支付对价298723元，剔除甲供材超领扣款37066.80元。橱柜单价约1200元/m，浴室柜单价约1350元/m。户内门采购及安装条约：昆山日门结算金额为3997089.62元，剔除支付对价134310元，结算超报扣款35188.51元，单价约2700元/樘。安洋结算金额为 5876004.63元，单价约1158元/樘，原合约预算中，均按品牌安洋考虑，故预留金额偏小。 地板供货及安装条约：德尔强化地板结算金额2082992.83元，剔除支付对价78059元，综合单价约93.18元/㎡。圣像实木地板结算金额8422198.97元，剔除支付对价413383元及发卖样板间7940634.964元，综合单价185.82元/㎡。玻璃淋浴屏风供货条约：结算总金额为2278749.34元，剔除支付对价213641元，综合单价1065.66元/套。地采暖工程条约：地暖结算总金额5886954.88元，剔除支付对价281962元，支付对价11325.04元，超报扣款等，综合单价110~115元/㎡。户内装修甲供材采购条约：包含涂料、暖风机、入户门电子锁、室内开关插座、铝扣板吊顶。剔除公区涂料、开关插座、灯具。洁具、龙头及五金供货条约：结算总金额为5707818.95元，剔除支付对价128861元。室内墙地砖供货条约：结算总金额8221075.77元，剔除支付对价373739元，东鹏地砖，单价约82元/㎡，踢脚线马可波罗单价约142元/㎡，其他楼栋地砖为欧神诺，单价约78元/㎡。防水材料采购条约：实际做法较原条约变更，取消部分弹性体SBS改性沥青防水卷材，由喷涂聚氨酯代替。管材供货条约：总结算金额2194079元，剔除支付对价35015元。水表采购条约：水表类型为数码表，单价330元/个，检测费30元/块。水泵房设计采购条约：生活水泵采购条约结算金额853865.38元，均匀807元/户（共12台设备），消防泵、潜污泵采购条约结算金额为358131.97元，均匀338元/户，合约预算分别为650元/户、300元/户，预留过少。配电箱/柜、低压配电柜采购条约：住宅户内配电箱采购条约结算金额486788.8元，剔除支付对价23630元(弱电箱85元/套、户配电箱380元/户，含卫生间等位箱13元/套)。非标箱采购条约结算金额1519189.21元，剔除支付对价76664元。电线电缆供货条约：总结算金额6538453.52元，剔除支付对价222007元。室内公共灯具供货条约：消防灯具(331459.63元)+部分室内公区灯具(269733.22元)。外墙涂料供货条约：结算金额3230875.16元，剔除支付对价171837.00元，个中真石漆金额为498788.79元，单价25.05元/㎡，涂料金额为2560236.97元，单价11.66元/㎡。室内公共部位装修甲供材条约：包含公区墙地砖、涂料、开关插座，合约预留偏小。对讲系统采购条约：总结算金额260882元，均匀246.58元户，合约预算过足，按400元/户预留。消防工程施工条约：总结算金额16034595元，剔除支付对价930076元。供水工程条约：结算金额1144207.5元，个中自来水表工程费91651.23元。社区管网市政工程条约：暂未结算，金额不愿定，未施工已切割。燃气施工条约：结算金额2433400元，单价2300元/户。室外高低压配电工程条约：专变供电施工条约结算金额5301677.25元，建面单方29元/㎡；住宅供电配套工程代建条约：结算金额9147440.88元，建面单方50.03元/㎡。单元门采购及安装条约：单价1640.05元/㎡，过道门框354.99元/㎡。入户门供货及安装条约：总结算金额2872484.64元，剔除支付对价121200元，个中甲级防火钢木复合装甲门，单价1039元/㎡，锁具185元/套。防火门采购及安装条约：结算总金额2646129.24元，剔除支付对价132527元，综合单价约396.12元/㎡。生活水箱采购安装条约：结算金额293836.23元，综合单价596.32元/m³，不锈钢水箱一共3台。思路：从本钱KPI考察维度来反向校验项目施工过程中实行情形以及缘故原由剖析，同时提出后续迭代建议。经剖析：某项目本钱结算类条约共计94份，7份因现场未落成不具备结算条件，其他条约结算已全部完成，达到集团三个月结算完成考察哀求。个中总包结算偏差率为2.47%（剔除材料调差和支付调差后为-5%），分包结算偏差率为5.98%，个中结算偏差大于10%的条约如下表所示。（剔除订单类条约）桩基工程：增加条约外事情内容：增加毁坏性试桩内容（增加金额47万）。增加地下室静压桩工程量（园地限定缘故原由）。增加商业桩基工程量（增加用度254万）。土方工程：增加土方开挖工程零散淤泥、破障、机器台班、砖渣等用度为172万，土方单价调度，用度增加266万。塑钢门窗工程：条约范围增加，增独立商业铝合金门窗、雨棚1280022.42；增加机房塑钢门窗、风撑49712.44元；商业首层增加门窗制安节14423.98；材料送检增加100000.00元；增加图纸深化设计69322.71元。土方回填工程：土方回填单价有调度，新增事情范围（增加160万）。景不雅观工程：商业提升为营销大厅（示范区），整体绿化整改金额982266.93元。售楼部方案变革增827665.30元。方案验收合营事宜增575861.19元。架空层铺装、吊顶变更增261527.59元。供水工程：地下室给水官网避让翻弯46820.66元，水泵房水管优化等设计变更增加53743.46元，生活水泵房内变频掌握柜安装位置调度14430.96元。经剖析：某项目补充协议共计17份，涉及金额1697万元，紧张为总包、桩基、土方、门窗，以上是对金额占比较大补充协议进行解释。经剖析：现场签证：某项目现场签证共计410份，合计金额797.20万元，建筑单方金额43.60元/㎡。设计变更：某项目设计变更共计78份，合计金额325.17万元，建筑单方金额20.16元/㎡。① 总包条约15年签订条约18年交付，期间工艺做法调度、精装标准提升、规范哀求调度，用度增加；③ 甲供材因集采韶光未及时更新管理，到期前型号参原来赶着签条约，过程中调度增加用度。ICP系统上有分了几类缘故原由，但下发变更时发生缘故原由选择未按哀求，没有形成统一标准；签证变更在交付前后下发量较大，从下发内容可知，紧张为交付提升类指令和前期已完成的后补类指令；签证变更下发资料“粗糙”，签证变更确认对施工内容描述“粗糙”，未对施工过程、施工内容进行详细描述，指令附图大略。提升交付变更占频年夜，同项目不同地块、不同项目交付提升做法、范围差异大。变更总金额占变更的84%，交付提升品质变更占变更57%。设计方案提升调度，恰逢采过期、材料涨价，本钱不可控；签证变更审核资料“太笼统”，未反应施工过程，本钱复盘时无法反应真实数据；不同地块发生的较大无效本钱和可迭代的工程变更没有主动反馈的事情痕迹，采购集采到期没有主动反馈的事情痕迹。① 总包条约15年签订条约18年交付，期间工艺做法调度、精装标准提升、规范哀求调度，用度增加建议：工程端口将最新工艺做法更新至万科建造手册，供应给咨询方，便于迭代体例招标清单，咨询端口收到工程端口发出的工艺调度邮件，应做台账记录整理，体例清单时进行迭代。建议：样板间展示前，设计与工程口需交圈充分，确定型号后建立拿其实际样品详细沟通，更加直不雅观，其余图纸经多端口叠合，避免样板间展示后，签条约时工程以为须要调度，再便是插座移位等问题涌现。建议：变更实际缘故原由纳入考察，咨询本钱测算时，根据实际理解内容真实填写。建议：明确输出界线，便于任务划分，各端口均实施偏差度考察，根据变更内容明确输出端口标准化。建议：后补指令月度晾晒，对每一单后补变更按月在分公司进行晾晒，警示各位下发人及时下发指令变更。若现场施工进度紧张，可灵巧采取微信群办法紧急处理，便于咨询公司及时勘察现场，留下过程影像资料。建议：哀求附上现场施工照片和尺寸度量照片作为下发指令的依据，资料规范化哀求，可间接提效结算事情。建议：提升交付做法，可否由建造管理部结合业主敏感度统一标准？建议：将设计的缺、漏、错整理可迭代内容至设计标准审控表中。设计方案期间定位需准确，无重大缘故原由产生的调度方案应进行晾晒警示。建议：指令审核表要表示施工逻辑，避免笼统合计，便于真实复盘本钱，无效本钱也可直接统计，咨询公司三级复核时需把关。建议：咨询公司内部进行本钱优化、无效本钱案例考察。建议：咨询公司内部考察时对项目团队内部的迭代动作作为事情亮点。建议：咨询公司内部协同构建材料价格信息沟通交圈，实现互通共享，建立区域范围内紧张建筑材料和施工费价格水平数据定期调研。后评估思路：项目本钱后评是全口径目标本钱精益管理的复盘，通过结算数据剖析评估本钱经济性，从目标本钱与项目结算整天职析本钱管理的效益，结合本钱复查体系核查结算本钱的准确性、合规性，客不雅观归纳总结形成项目本钱后评价建议书。给后续项目本钱开拓供应宝贵见地及风险管理提示。项目本钱后评价即为本钱风雅化管理的“本钱体检报告”。来源：老司机盘造价，本文已得到授权，对原作者表示感谢！
发布了文章 16小时前
发布了文章 20小时前
发布了文章 2天前