“跌”就一个字，不知道要说多少次……
近日，国家统计局发布了70个大中城市商品住宅价格变动情形，二手房全军覆没，上至沪深杭，下至三四线，无一幸免。
新居情形稍好，70城里尚有8城环比正向增长或持平，这还要感谢稳固的新居价格体系给予了市场的体面。
不过，大城市新居市场在坚持着繁荣，周边的“卫星城”已是风雨飘摇。比如，环杭。
杭州楼市如日方升时，热气向绍兴、嘉兴等地辐射，造就了一批三线城市的楼市奇不雅观——价格半月一涨，沪杭两地投资客疯抢，部分热盘还上演了“全款+车位”的骚操作。
随着这一轮深度调度，环杭城市率先“退烧”，只管政策空间已基本触底，但新居依然在以价换量。在嘉兴，两三年前还须要托关系的板块，已经有新居打到“地板”价！
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这个打折项目叫万科光年里未来社区，位于嘉兴高铁新城板块的余新镇，离高铁站直线间隔大约3公里，开车12分钟旁边。
从2023年四季度开始，光年里便频繁涌如今嘉兴房产从业者的社交账号上，话术大差不差，都是“万科品质”、“准现房”、“工抵房”、“最高省78万”等等，优惠力度极大！
要知道，嘉兴高铁新城的新居价格多在200-300万，一下“砍去”78万相称于省出一台入门级玛莎拉蒂！
到底是真优惠还是噱头？
年初我们来到光年里时，案场险些看不到有关“打折”或“特价房”的标语，问及优惠，置业顾问表示可以送车位券，以及在备案价根本上让一部分利。
项目案场
当连续追问是否有更多优惠时，对方才见告我们，“现在项目还工抵房在售，不过剩的不多了，而且要挑户型和楼层”。
项目的高层精装价格在1.7-1.9万元/㎡之间，一套146㎡的大四房总价要280万旁边，但如果是工抵房，价格可以做到220万旁边，直接省去了60万，相称于打了7.8折。
至于那套“优惠78万”的房源，中介见告我是一套中间楼层的大户型，本身总价就相对高，折后的价格也要300万出头，而且在房源放出不久后就被“秒杀”了。
最抢手的要数一套129㎡的大四房，折后总价可以低至160万元，精装单价才1.24万元/㎡，相称于原价的6折！
上架后也是“秒光”。
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实际看下来，光年里的打折力度所言不虚，并非引流噱头，但究竟是真“工抵”，还是借机打折匆匆销，还是要打个问号。
据资深房产人先容，嘉兴和杭州一样，严格遵照着“备案价发卖”的规则，折扣力度不能低于9折，但在市场下行，新居库存量又大的时候，开拓商常以“工抵”、“返现”等名义在总价上做出更多让步。
这一点，在杭州边缘板块已是心照不宣的秘密，更有送黄金、加装包等变相贬价的操作。
至于为何贬价？市场下行，且始终未能“见底”，是最直接的缘故原由。
项目沙盘
就以光年里为例，项目2022年4月首开时，只管顶着“口罩”的压力，销量一贯不错，曾经单周去化率达到8成。
不过随着三四线城市行情的进一步下探，项目的流速开始变慢。
光年里一共有1126套住宅，据嘉兴本地某头部自媒体数据，2022年光年里4度领证推出800多套房源，终极卖掉399套，去化率不到50%。截至去年6月30日，全体2023上半年光年里才卖出167套。
让利政策可谓吹糠见米，大概20天之前，光年里剩余房源不到100套，粗略一算，项目在2023年下半年卖掉了至少450套，而在2023年末了一周，单周的签约量就达到了32套！
现在，光年里已经打出了“即将收官”的海报。
当然，在力度颇大的优惠政策外，光年里自身的品质在嘉兴市场上也属上流。
作为嘉兴的第一个未来社区，除了住宅外，还落地了一条吃喝玩乐街区“光年荟”，星巴克、麦当劳、必胜客和多家小酒馆、餐吧已经入驻。
“大飞碟”邻里中央
还有极有辨识度的邻里中央“大飞碟”，包括了3大城市艺术空间的筒仓艺术中央和水街……此外，小区内部也落地了“学习盒子”、“度假景不雅观”这些万科的经典符号。
全体项目的产品之精细，业态之复合，放到杭州都算得上可圈可点，更不要说在嘉兴。
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光年里并非打折独苗。从去年开始，嘉兴各大新盘在打折上没有最“卷”，只有更“卷”。据“嘉兴房产陶胜”等从业者统计，全市范围内至少有7盘在以极高的力度放出折扣。
同属万科的空想大地云之湾组团，首付只要5-6万，就能拿下一套精装交付的洋房，后续还有40万的“返点”。
山姆超市对面的苏嘉至境园，毛坯价格2万元/㎡旁边，绑定30万车位，现在对外报价车位10万元，还有下探空间。
高铁新城的合景臻颐府，原来须要绑定车位，精装均价2万元/㎡，现在直接贬价20万，车位可以不绑，还送25-30万元的装修包。
合景项目效果图
一进一出，也是超过50万的账面优惠。
科技城板块的云缦世家，2022年时拿清华附中学区当噱头，卖得风生水起，房价2万元/㎡须要绑定一个30万的车位。
现在项目直接贬价28万，也不再强求车位。
嘉善主城区的的铂樾怡庭，前年开盘的时候，一套房源最多优惠3万元，如今立时交房，直接打九折、送车位，其余还能直接返现20万。
不过，再挣扎的市场上，也会有项目走出“独立行情”，不贬价也能快速去化。
比如嘉兴四季度160㎡以上的销冠绿城·晓风印月，凭借超级抗打的产品力，和纯粹的大户型方案，卖得风生水起，开盘4个月就创下了10亿元的发卖额。
绿城晓风印月实景
还有在社区大堂里嵌入天然玉石，并做了下沉式庭院的紫城·峰荟里，在淡季8月去化八成，卖出了4.3亿。
以及号称嘉兴“最难买的新居”的星逸园，开盘当天通盘售罄。
可见，在一个“卷”价格的市场上，另辟路子做出好产品，还是能走出独立行情的。
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只管3月涌现了一波“小阳春”，但全体新居市场仍旧疲态尽显。
据克而瑞数据，全嘉兴2023年新居成交量共计8168套，同比2022年低落了约23.51%，创下近14年来新低。这还是在8月尾出台了堪称“裸奔”的“嘉兴21条”之后的结果。
宏不雅观行情的下行是根本缘故原由，但嘉兴作为沪杭两座超级城市的枢纽，一贯承接着外来的投资需求。
当外来的“水”流不进来，内部的“水”又有限，当然不敷以滋润津润全体市场。
而且，截至去年底，嘉兴的广义新居库存已有1.7万套，按照去年不到700套/月的流速，周期至少要26个月，条件是行情没有连续滑落。
因此，忙着“解套”，以韶光换空间成了嘉兴市场上的主流声音，不分主城、郊区地猖獗打折，也成了嘉兴楼市的一大奇不雅观。
或许，只有当杭州的行情真正转暖，环杭的城市们才能重新“解冻”吧。
任务编辑/吉 利
统筹/王 帝 监制/步珊珊
