虽然象州资源丰富，但是人均收入却不高，2017年象州金融机构居民存款余额58.29亿元，全县人口36.99万人，人均存款余款才约1.57万元。紧张也是由于象州经济构造相对大略，以农业为主，还有便是外流人口太多，一、二线城市人才虹征象的影响，难以吸引并留住人才。
（象州县城）
象州县城和其他县份一样，多以自建的4-5层天地楼为主，家庭成员构成多二代同堂或者三代同堂为主，家中成员多是留守老人、儿童。
由于业务的须要，我们拜访了一趟象州，并工具州的楼市做个市场摸底，拜访了目前在售的几个楼盘，有裕达.翰林府、伟弘.锦绣世家、碧桂园、尔还中心广场、华鑫名邸。
经由市场调研，创造目前市场上比较脱销的户型紧张集中在110㎡到140㎡之间的三房和四房，目前整体均价在2900-3600元/平方之间，总房款在32万到50万之间，按象州县银行首套首贷政策，最低收款款25%，30年房贷的月供基本在2200-3000元每月旁边。但是据理解，2017年象州县人均存款余款约1.57万元每年，2018年城镇人均可支配款1.2万元每年，远不敷以覆盖年贷款月供。房屋租赁市场，象州县租金简装不带家具两房均匀600元-800元一个月，三房800-1000一个月，带家居三房1300元-1600一个月，如果从投资角度来说，租赁市场整体回报率校低。
通过对目前在售多个楼盘调研创造，去化较快的楼盘是裕达.翰林府，2018年3月开始启动发卖，到2019年5月份，1200套毛坯房目前仅剩100多套，除了开拓商具有良好的口碑外，本项目的户型设计也比较合理，小区有人车分流，有一定的园林绿化，而且最初的市场价格定位不高，从2500元/平方起，目前折后均价在3400元每平方，房款首付在12-18万之间，总房款大都掌握在48万以内，符合象州县公民的收入水平。在商业方面，裕达.翰林府结合当地商业市场，多个楼盘2层-3层商业空置过高，商业氛围不强的，摒弃制订2层以上的商铺产品，只定制1层商铺，面积区间在30-75平方，公摊极少，定价9000-10000元旁边，低总价高利用率的合理铺面产品，市场很快就完成去存量。
尔海·中心广场，有一栋1-4层的盒子商业，还有2栋商住楼，盒子商业目前在招商中，由于正在位于老城广场，地理位置好，对面是县城公民广场和步辇儿街，地段代价好，不敷之处便是缺少园林绿化，推出的产品有77平方、90、112、126、160平方旁边，目前只有少量房源在售，折后均价约3700-3900元/㎡。
（尔海.中心广场）
伟弘·锦绣世家准现房发卖、华鑫名邸现房发卖，但这两个楼盘去化率不高，除了开拓商本身的品牌问题，自身品质也不敷，伟弘·锦绣世家和翰林府差不多路段，也有一定的园林绿化，虽然打出2688元/㎡广告价，加上准现房的上风，但是市场去化并不是特殊的乐不雅观。该项目产品设计上涌现了大的毛病，以90多平的户型为例，视觉进深有点短，空间尺寸不足宽敞，客厅没有预留景不雅观阳台，日常起居晒洗衣物，大部分没都集中在入户花园的阳台上。
（图片来源于吉屋网）
华鑫名邸品质由一小房开开拓，品牌影响力有限，地段虽然优质，但由于地块限定，只有2-3栋，没有园林配套。建筑隔墙大都采取红砖，虽然说隔音效果好点，但是由于红砖隔墙过厚，室内摧残浪费蹂躏了不少面积，小区的建筑材料用才也比较低端，门窗铝合金等都是最便宜那种，而且户型设计不是很合理，空间摧残浪费蹂躏过大，虽然是现房发卖，但是发卖古迹并不是很空想。
碧桂园最喜好走屯子包围城市路线，它也给象州带来了五星级做事的家，象州碧桂园位于县城比较边缘的位置，但是通过引入知心的智能化做事、优质的园林、完好的社区配套为项目注入更多的附加值，从营销中央、产品品牌展区、看房通道、高真个楼栋大堂、装修豪华的样板房，均做足了吸引眼球的作业，这个招数在营销上起到很多的助力，在别的县城险些百试百灵，但是在象州，它却有点力不从心。为了降落建安本钱，象州碧桂园只做路面停车位，取消培植地下停车场，并以精装产品入市，通过精装赚取一定的利润，从而拉平建筑本钱。现在推出产品面积有127平方、142平方、222平方，价格在4500-6000元旁边，无论是首付款还是总房款、月供款都比较高，以是走量比较慢，特殊式222平方的大平层，市场测试反响不理想后，将操持改变并重新调度产品。
（象州碧桂园）
房价飞腾，虽然拉动了地产干系家当链及衍生产业链，但是却没有带动与民生干系的家当，象州县楼市房价较2018年虽有所上涨，但是人均收入尚跟不上房价上涨的速率。而开拓中各个环节，土建、人力、财务本钱均有所上涨，地皮本钱加建安本钱均有所增加，预留给营销的价格空间越来越少，如果前期建筑方案和设计本钱没掌握好，超预算的部分想通过后期营销涨价摊薄，一旦遇上楼市骤冷，小房企的日子的就不好过了，严重的后果乃至面临着破产。以是，不是所有的下沉开拓都能盈利。
