网络法拍干系页面截图
目前法拍涉及的2层，5、6层商铺共有1237套，起拍总价超过3.5亿元。干系被法拍商铺的产权所有人是项目的房开商。
网络法拍干系页面的截图
这次被法拍商铺所在的海豚广场，因形似海豚而有名。其所在的花果园，是贵阳老城彭家湾、五里冲等区域的大型棚改项目，以居住数十万人口成为城中之城。
海豚广场位于花果园核心区，作为“在建”多年的大型商业综合体，一贯在商业地产市场中霸占一席之地，开拓过程中也是自带光环。
正因如此，综合公开信息显示，这两场近年来很少见法拍也可以称之为，重磅。
01详细来说，两场法拍分别涉及南明区花果园后街彭家湾贵阳花果园D区双子塔项目海豚广场2层共计1162套商铺，以及5、6层共计75套商铺。
干系法拍的价格评估办法为定向询价，9月尾一拍时便是以底价起拍。在起拍总价方面，2层所涉商铺高达约4.25亿元，5、6层约1400万元。
时隔一个月，这次二拍起拍总价，已经打了大概8折。2层和5、6层所涉商铺法拍起拍总价分别回落到3.4亿多元，以及1100多万元。
这些被法拍的商铺是个什么样子？二拍中也解释了，2层所涉拍卖工具现状为“格子商铺”。
在拍卖提示中奉告，拍卖工具无法进行物理分割，交付时以现状交付，无法接管者请慎拍。
法拍干系公示截图
从商铺清单来看，2层被拍卖的商铺面积从约18㎡到最大约100㎡，评估单价约1.7万元/㎡，总面积达到约2.5万㎡。
相对而言5、6层的商铺面积较小，从约8.5㎡到约22.9㎡，评估单价也是1.7万元/㎡，总面积达到约824㎡。
从评估的单套总价来看，两场法拍所涉商铺从约14.5万元到超过100万元不等。
法拍干系的公示截图
只管尚不清楚，这次批量商铺被法拍详细起因为何，但是从近年的有关轇轕中，可以理解到在这里的商铺发生的一些情形。
公开信息查询显示，2019年时，房开商就以售后包租的办法发卖位于花果园海豚广场商铺。干系商铺所在的也便是花果园D区双子塔项目。
当时有购买商铺的人，曾与房开商签订条约，与房开商指定的一家商业营运管理公司签订委托经营管理协议……
后来的事情，不多赘述。
目前，以这次法拍中整体打包商铺情形而言，应该还是牵扯比较大笔的金额实行，因此也有别于单个的商铺买卖。
毕竟，间隔9月尾一拍流拍过去1个月，就在以为就此搁浅时，又重新开启拍卖，由此来看在目前的各环节中应该未涌现直接的个体异议。
02在曾经的商业“极限”操作以外，近年来花果园D区双子塔项目操盘也没少折腾。在刚刚过去的10月中旬，就迎来了又一次大调规。
方案公示显示，这次调规中1#塔楼2-51层和2#塔楼8-51层由商业调度为办公。这次两栋楼的调度减少约19.8万方的商业面积，增加了约22.8万方的办公面积。
2022年10月项目调规指标
综合近年的方案调度来看，双子塔项目看似再出奇招，却似走了一次转头路。
早在2018年底，花果园D区双子塔项目就进行过一次单体方案调度，调度紧张内容是将办公改为商业。
公开宣布显示，当时对1#塔楼、2#塔楼的八至五十一层，除开避难层等以外，由原办公用房调度为做事型公寓。
此举一度被市场认为是在区域写字楼同质化的竞争中，通过引入公寓办法重新激活目标客群。这也与项目的一轮市场操盘路径符合。
然而时隔大约4年，在一系列市场打磨过后，盘活双子塔物业的路径，彷佛又回到了最初的原点。
以至于2022年的这次业态“回调”，不由得让人觉得像是，挂上了R挡，再猛踩上一脚。
如果从公寓市场去化难度加大，有可能走写字楼渠道消化存量，那么这次的转身，或许也并非决一死战。
当然，本次调规过程中，也有关于海豚广场商业的调度。
个中，将海豚尾纳入调度范围，同时DN连桥纳入调度范围与贵阳街连接等。
由此也可以看出，深入盘活存量商业的用意。
在公开宣布中，还有一次调度是在2019年10月。当时双子塔项目优化单体方案，并对商铺进行重新分割……
1年纪后，在一场“国际百货”加码的商业大秀里，“海豚”究竟没有跃出水面。
此后，一度挂在外部“开业韶光”的横幅，时至今日难以如愿以偿。
03回到2022年海豚广场商铺的第二次法拍。从目前的走向来看，各方彷佛也已猜想到，这两场拍卖所处的机遇。
二拍中明显增加了一个条款，“竞拍上述商铺后，需服从海豚广场整体商业的经营管理”。
这样的商业附加条件并不多见，不知这是否也意味着阛阓经营状态，行将有所改不雅观。
法拍干系的公示截图
不过，目前这场法拍参与门槛还是比较高。在2层商铺拍卖中，担保金就高达3200万元，而每手加价达到160万元。
按照行情来看，在法拍的拉锯战过后，这次所涉商铺终极的走向，或许还将回到申请实行人与房开商等多方的会谈桌上。
如今整体商业打包拍卖，市情上的接盘侠不知是否还够用。
有关于这座地标商业新操盘路径，各种预测版本不一。
在风平浪静的流拍又复拍中，希望冰山一角乍现时，潜藏的或许会是，
昔日“神盘”商业底牌下，亦虚亦实的一场转机。
By 楼主 野哥 答姨
