运东一贯是受关注比较多的地方，总价低、面积段小、周边配套成熟，是很多刚需上车的首选地，楼盘也是非常多，之前也写过几个楼盘，但当时文章过于简陋，难免有些错漏。
运东运河公园
近日运东一新开楼盘——旭辉吴门里，受到了很多刚需客户的关注，后台留言也非常多，本日大略剖析下这个楼盘。
文章背景
关于运东的先容，之前也有文章写过，不再过多赘述，大家如果有兴趣可以看看。
链接：《第二个“尹山湖”是吴江运东？》
实在运东，原来就属于吴江的市中央范围，以是相对付苏州其他郊区板块，来到运东，你会创造这里根本不太像郊区的样子。
由于吴江在并区之前，运东当地的家当带来了不少人口，使得其已经发展的很好了，以是生活配套方面会相对方便不少。
吴门里这个小区就在去年大火的“中建和风印月”边上，全体小区被中建包裹着，地块是一块三角地，如果有风水上面讲究的朋友，这个地方你可能你不能接管。
旭辉吴门里鸟瞰图
先说说小区外部的情形。
先说各位最关心的交通和教诲方面，由于目前来这买房的，很多都是市区特殊是园区外溢的刚需客群，对付通勤来说还是比较看中的。
目前来说，自驾是比较方便的，有东环南延，能直通市区中央区域，特殊到园区比较方便，未来江陵路高架修睦，到西环南延也比较方便，毕竟东西向宽度不大，到新区上班也会比较方便了。
地铁交通一来到地铁站比较远，步辇儿不得当，只有骑电瓶车会方便点，二来四号线绕得弯也比较大，通勤时长会拉很长，就算未来的地铁10号线和14号线也改变不了到地铁站间隔远的问题。
只不过10号线修通后，地铁通勤时长会大大缩短，再不用像现在一样，绕到太湖新城再进市区了。
网传10号线大致走向
10号线是一条南北方向的线路，从常熟一贯到汾湖末了连接到上海17号线，是苏州地铁里程最长的线路，详细线路方案未出，但从运东边穿过是有很大可能的。
接下来说说教诲，目前在建的运河实验学校大概率便是旭辉吴门里的学校了，9年一向制学校，新建的学校优点便是硬件方面精良，但详细成绩如何，传授教化质量如何，还得等学生入学后方能知晓。
再说说商业方面，小区附近的城南板块是有万宝广场这类商业的，北部有天空之城在建，加上北部已经有很多小区建成了，小型商店，熟食店，超市都是非常完好的，日常生活购物完备没问题。
云梨路经济带的“天空之城”商业
医疗方面，目前紧张依赖太湖新城的第五公民医院，同里那里的京东方医院之类，想来问题也不大。
京东方医院效果图
环境方面，怎么说呢，一边是运河公园，出门享受公园风光，一方面周边又是东太湖大道还有各种工厂，如镀膜玻璃厂，可能产生废气废水之类，总之环境方面，运河公园加分，工厂减分，算中规中矩。
说回项目方面，该项目是旭辉操刀，旭辉在苏州名气挺大，在苏州口碑做的很好，旗下永升物业管理水平，满意度在苏州的物业公司口碑来说处于上游，虽然去年出了宽阅墙体开裂那种事，但总体来说还是旭辉其他项目做的不错的。
项目的话，26栋，1789户，有洋房有高层，目前在卖的是赤色标记的楼栋，洋房一个楼栋就一个户型，5栋是86平的，16栋122平，17栋100平。高层有75，89，94平的。
洋房都是一梯两户的，高层3梯6户，密度有点大。
吴门里这次最小户型，也便是A户型，是用最中间的电梯的，目前在苏州（小市范围）新居低于80平的，基本绝迹了，还有一个是绿地的空想城，后面会写。
75平非常有吸引力，总价150万旁边，对付预算不高的刚需客户来说，装修睦的两房真的非常适宜上车。
然而可惜的是，75的户型没有样板间，没法详细测评，不过目前在开楼栋75的货源也不多，以是很快就能卖完，各位去买怕是也买不到好楼层。
75平户型图
75平两房设计，看到眼泪都快下来了，现在开拓商的户型全是三室，未来二手房市场怕是两房比例会越来越低，能看到两房其实不易。
户型没啥好说的，没有啥摧残浪费蹂躏面积，北房间有设备平台赠予，能自己打掉做一个次卧，高层得房率低，赠予的面积能增加点空间。
接下来说说样板间设置的86平和94平的户型，先说洋房86平的户型。
86户型图
洋房做86平比较少见，得房率高，密度低的确是优点，但这个户型设计更少见，进深长，开间短，目前主流是把进深做短，开间做长，这样好增大采光面，进深长的话，北部采光就成问题了。
洋房是三个单元靠在一起的，如果买的不是靠边上单元的，也便是01或06户，厨房和卫生间的窗户表面便是一个采光井，可谓“自非亭午夜分，不见曦月”。不过能跟隔壁邻居一起面对面洗菜，想来也是不错的感想熏染（笑）。
除了厨房窗户对视问题，在通透性方面，只有打开北房间的门，勉强南北通透。
其余，旭辉你来阐明下，封阳台就封阳台吧，为啥封得这么简陋。。。屯子风格塑钢材料。。。
宣扬图里的当代简约风格外立面，是不是有点过于简约了？算了，不期待了。
当代简约风的外立面
说说房间尺寸，实测下来，客厅和主卧开间是相称合格的，客厅开间3.7米，主卧开间3.65米，进深都是3.3米，摆家具不局促，86平能做到这样相称不错了，只是主卧飘窗面积有点小，这么大开间，采光面却这么小，可惜了。
北房间打掉设备平台，进深2.74，开间2.3米，能做一个小寝室是没问题的。
其余还有一个致命的弱点，86平的洋房靠近东太湖大道，而且是南侧靠大道。
东太湖大道是主干道，运河紧张过桥通道，以是噪音肯定是有一定影响的。
再来说说94平的高层户型。
这个户型采取了主流的长开间，短进深的内走廊设计，双阳台，中规中矩，非常常见的高层户型，既然常见，那么常见的问题肯定有。
首先得房率低，房间面积小，客厅开间，3.28米，主卧开间3.16米，次卧开间2.66米，进深都是3.12米，没有了洋房那种大开间的从容。其余主卧还是一如既往的窗户面积小啊。。。
然后由于建筑构造的问题，南北不通透。
还有饱受诟病的冰箱位深度，这个厨房冰箱位深度只有55厘米，由于玄关占位，宽度也不足，只能放单开门冰箱，还要突出一些。
接下来说说其他两个缺陷，首先一个是阳台问题。
封阳台材料就不吐槽了，刚才说过了，虽然是双阳台，但这个阳台太窄了，只有1.52米，而且由于构造问题，阳台长度只有5.32米，如果去掉放洗衣机的位置，便是图片里的凹槽，阳台总长只有4.55米，不能叫双阳台了，该当叫一个半阳台。
其余还有客卫的问题，淋浴房95厘米X93厘米，0.88平方米，emmmm，旭辉你出来，你来见告我，我家来客人了，你就让他在不到一平米的淋浴间沐浴？还有，我洗发水沐浴露放哪边？
其他户型没样板间，就不过多评价了，再来说说小区。
小区容积率1.8，绿化率30%，密度不大，有不少空间做公共配套，内部很多知心举动步伐，花园啊，菜园啊，儿童活动区之类的，这方面旭辉还是做的不错的。
小区也有小会所，有健身房，便利店，儿童乐园啥的，但面积不大，去售楼处能看得到。
总结
吴门里备案均价在2万出头，小户型备案均价不到2万，周边其他项目基本都是毛坯配置，价格也在1.9万旁边，这个项目虽说不是豪华装修吧，最最少是带装修交付的。..
多花千八百的也是值得的，毕竟装修太麻烦了，经历过切实其实定知道，而且周边邻居装修，实在太吵了，旭辉也是重点把话术重点放到装修上了。
至于户型方面，的确有些拉跨，高层和洋房小户型都有一些不合理，而且户配也是做的比较混乱，定位有些不清晰，75平作为引流款，其他地方找不到，该当多增加供应，但供应量其实较少，可惜。
小区有75平，86平，89平，94平，100平，122平，对应150万客群，180万客群，200万客群，250万以上客群都想要，很有可能高不成低不就。
这个项目有这个预算的，选户型非常随意马虎让人纠结。买洋房吧，得房率高，但采光面小，有噪音。买高层吧，户型中规中矩，但得房率低，密度大，啊好烦，价格又差不多。。。
总体来说，如果是预算比较少的，200万以下预算的，这个项目是可以考虑的。
