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前天晚上，中介发了一条“南龙湖小时期迷你墅”信息给我——
看到这个信息，直不雅观判断它一定会卖的很火。由于它具备以下几个必火特色：
1、 首付延期2、 2万定房3、 小户型、低月供、低总价可是我想到它有百种火爆的场景，却没想到——由于抢房把门都挤到了；更没想到门挤掉了，跳窗户进去抢！
超市开业酬宾排队领鸡蛋的架势也不过如此了吧！
这是不要钱还是价格又低出新高度了？
我们先看这个项目在哪里？
在南龙湖鸿鹄路与泰山路交汇处，地铁2号线小乔站，间隔郑州市中央18公里。
这个间隔远不远呢？是和城市量级又关系的！
我们看北京、上海有效城市半径是25公里，30公里基本便是极限了。北京、上海官方统计人口约是2200万和2300万人口。
郑州人口刚刚破千万。我们大略的类比以下，郑州目前城市有效半径12.5。
我们在舆图上画一下，大概便是这样：
也便是目前大概四环边的位置，也是目前新居、次新居聚拢的待成熟区域，是比较符合实际情形的。
写到这里，如果我们得出这个项目位置太远得结论，一定会被人骂去世的。
城市不要发展的吗？城市人口不增加了吗？你有点发展眼力好不？是的，是的，城市的发展的。投资买房一定要用发展的眼力看待城市板块代价。
按照2025年郑州城市方案人口目标，1500万常住人口是郑州根本目标。
可以说目前的郑州正处在人口快速聚拢，城市框架快速拉大的阶段。
再者按照城市自然外溢每年0.6公里，那么2025年，则郑州城市半径该当是16公里，我们再大胆一些，就18公里好了。
也便是说，你2019年初买的屋子，要到7年后才算纳入郑州主流利勤半径。
写道这里，如果我们得出这个项目须要等待的韶光太长，一定会被人骂去世的。
你眼瞎呀，没看见地铁呀？是的，我们不能忘却这个非常主要的成分，这个项目是地铁盘。
我们在之前有一个主要的不雅观点便是，出了四环包括四环边买屋子，一定要有地铁。
既然这个项目有地铁，那我们就看价格得当不得当。
目前清盘均价是8500，我们参照周边新居和二手房价格体系测算：
8500，确实这个项目的合理价位。
这一点，开拓商确实没骗人。但是我们看这是什么产品呢？
请看效果图。
有人说，没问题呀，虽然是小户型，但也是住宅呀！
是，住宅没错！
可按照我们在二手买卖中的履历，此类高密小户产品的价格，基本上便是同片区正常T4产品的九折；
那么这样算来，这个产品的合理价位是7650元/㎡。
但，考虑到这个项目免息延期，相称于直接打了一折；
这样核算下来，8500这个价格最多算合理，并没有超值到要把门挤爆的地步。
可是，我们看现场的，彷佛不要钱一样。
这个中最大的缘故原由该当是总价便宜，首付不到十万，再配上首付延期，每次付款2万多，对普通上班族，你让拿出来5万，难！
拿出来2万，还是随意马虎的。也不过是两三个月吃土而已。
好，末了我们总结以下：
这个屋子可以买。
比买公寓强！
比买没有地铁的强！
比市情上90%的首付延期的价格都实在！
但也没占多大便宜。能买到就买到，买不到也没必要翻窗户。
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那在郑州究竟怎么选项目呢？
我们在前面说过郑州目前处在快速拉大城市框架，基建大建快上的阶段，那么在这个阶段的城市买屋子，最随意马虎暴击的地方便是城乡结合部。
为什么呢？
人口涌入，城市边缘逐步城市化。表现到房价上便是郊区便宜，市中央很贵，因此由市中央依次向外延展到了某个点，价格极具向下，形成拐点。这个点便是城乡结合部。
这也便是为什么买房要买城乡结合部的缘故原由！
由于城郊结合部的实质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，而当城乡结合部转为市区的一刻，涨幅最大，如机遇踩对点，是可以直接翻倍的。
那么若何判断城乡结合部呢？有三个剖断标准：
1、 地铁终点站一公里；2、 城市边缘最远的商业中央；3、人口密度明显比成熟区域低，你去这个地方看，有大量空地，但又不是农田；具备以上特色的片区便是城乡结合部。
有人说，这好办呀。我就按图索骥找就行了。大概率是不会错的，但须要把稳以下三点：
1、 城郊结合部的位置是不断变革的，因此，同一地点的代价并不是长期存在的。
当主城区价格分开刚需上车范围，会有部分购买力开始去更远的郊区，由于郊区也方案有学校、阛阓、地铁等生活配套，如果碰着大涨行情，在开拓商推动下，政策利好宣扬，近郊一两个月之间就进入暴涨，这样的阶段，是城郊结合部不断向外移动的阶段。
2、 城郊结合部是否值得买，归根结底是价格。
我们前面说，城郊结合部的实质，指的是价格便宜存在套利空间的郊区，但实际情形也可能由于郊区的炒作和过度追捧，价格涌现溢价。
以是，城乡结合部买对了，本钱低，是暴击；买错了，也是坑；买贵了，便是我们常说的CEO盘。
3、贯通长线的地铁末端不适用地铁末端论，更有代价的是贯通长线的地铁交汇点；
因此，目前在郑州城乡结合部选新项目要参照以下四点：
1、 单价低2、 开拓商靠谱2、三年内地铁开通3、城市方向如果按照这个标准，我们扒拉扒拉目前所有在售的新居项目，还有可以买的吗？
还真不好找。但不是没有。没有满分的，八九十分的还是有的。
昨天南龙湖的小时期勉强算一个吧，然后就抢成了这样。终极，有太多人根本就抢不到。
如果真有一个项目符合以上四点，该抢成什么样呢？大概会把屋子拆了吧。
以是，对付普通人，与其去抢新居的不愿定的“漏”，倒不如实实在在的在二手房里面淘笋。
