可以说对付航天城的关注缘于是好朋友买房坎坷路；由于单位在航天六院，实在受不了每天从凤城六路到航天城的奔波，终极还是决定在航天城买房，选择范围便是六院周边三公里范围内，价格一万二旁边的洋房；
于是就有了这半年对航天城的关注，从红星四摇不中，再到南长安街壹号，末了看到了康桥悦蓉园，满打满算从五月开始看，一晃就半年韶光。
备注：个人不雅观点，房哥原创，仅供参考，信息采集日期为2018年11月19日；
康桥悦蓉园
对付朋友而言，由于事情在这里，算是地缘需求，以是选择范围局限在了航天城，而对付那些并非生活这里，手握100多万的人，为什么要选择航天城，则是一个必须要回答的问题；
关于航天
早在16年，我专门写过航天城的剖析，总结叫路宽阔绿树成荫，环境很好！
然而很多地方还是零散人影，眼及之处看不到便利店，半个多小时才经由一辆公交车，现在公交是多了一些，但配套的缺少和没有人气还如两年前一样平常；
从06年航天基地成立到10年升成国家航天开拓区，虽然在方案层面定位高，但区域内房地产市场一贯处于真空状态；
最早在这里拿地的开拓商是富力城，那是05年，面积670亩地，当时的低价也便宜60万一亩，有人说富力赔了，周边毛都没有，全是屯子；
（航天基地方案图）
但目前看是赚了的，由于等到12年龙湖在这拿地的时候，已经涨到220万一亩了，增值了3.6倍，等到康桥17年底拿地的时候，124亩的商住用地价格已经到了5亿多，算下来430万/亩，比较较12年龙湖的价格，又翻了近一倍。
从这一点上看，航天管委会的运作还是成功的，但和隔壁的曲江团队比就差了太多：
举一个几年前熟习的例子，当时操持西安交大附中的选址就在航天算夜道西侧的夏殿村落，但在夏殿村落的的拆迁问题上存在问题，交大附中不得不被迫南迁，此后学校已开学，但直到本日夏殿村落的问题还是没有办理，地块之上的碧桂园雁南府也一贯不见动静；
按道理讲，航天城不仅自身有巨大家当的支撑，基地自身还有高收入的消费人口，再加上南靠大学城，北接曲江上风，但区域内一贯没人气，说到底还是招商的问题，富力、大华、龙湖、航天实业，融创，红星，康桥等开拓商是来了，但商业生活配套极度缺少；
以至于航天的楼盘在先容商业时讲的还是曲江的金辉环球广场，壹街区和星座广场两处商业综合体迟迟不见兑现；好在公园挺多，地铁四号线年底就通了，区域环境确实不错；
不过这不仅是航天城的尴尬，也是所有新区共同面临的问题；好在航天城还有地铁，这句话不是房哥说的，而是业主说的，真正把航天城拉回买房第一阵营的便是地铁四号线；
交通的办理势必会带来巨大的人流，而配套问题的办理也会加速，这点是很多人对付航天城前景信心的由来。
加上背靠曲江，可以接着曲江之明自提身价，同时长安区的人口和区域内的园区还能供应购买力给航天，从在售的红星，康桥，大华几个项目的业主来源上，也确实是园区内，长安区需求改进和曲江外溢的人为主，这是航天现在碰着的机遇和问题。
关于康桥
说完区域印象，回归到康桥悦蓉园本身，很多人对付这种一线开拓商进入到西安的第一个项目每每是期待与当心并存的；
期待于头一个项目开拓商还是会负责对待，以免砸牌子，当心于实际的市场表现确是毁誉参半，比如很多开拓商在西安的降标问题，都是什么翡翠系列，天字儿辈，壹号系列等等，终极的表现并不如人意；
（康桥郑州项目实景）
没出问题啥都好说，出了问题又说水土不服，以是撇去无用的形容词，还是直接看东西来的实在，红星如此，融创如此，康桥也是一样的。
同时，评判一个开拓商水平高低，也绝不是看它最高真个产品如何如何好，那都是神仙斗殴的事情，要看的是最大众的刚需产品口碑如何。
（郑州康桥悦蓉园评价，来源米宅）
在以前的消费报告中，我们说过，这并非踩盘报告，由于那些共性的先容，网上一搜一大把，实在看不明白的，售楼部也讲的一目了然，消费报告的意义在于提出买房时，最须要关注的点，结合自身情形，售楼部先容，家人朋友见地后，终极得出自己判断；
几个问题
这一点我在周一也在朋友圈做了预报，网络上的共性问题有这些：
问：周边氛围怎么样，航天城是不是比较偏？
答：可能是在城西这种乱的地方住惯了，跑到偏的地方就以为不习气，一来生活确实未便利，除了售楼部外，附近讨口水喝是很难，靠自身社区底商已是标配，买个菜去三公里外的金辉环球广场也是骗人，这是新区的通病；
四号线倒是风起云涌的建着，绿灰相间的站亭已看得到，到康桥实际间隔整整850米，按照一个成年人的脚力，15分钟内是能走到的；
从飞天路口往东走，山水悦庭，高速紫禁长安底商也都开了，小卖部和卖牛肉拉面的非常火爆，而在康桥北侧一起之隔，航天城第一小学已经开学，南侧京东大厦景象好的时候赤色大Logo也清晰可见，门前的路也改名京东大道；
但这家电商巨子给这块带来的生活便利和商业配套还远远看不到，京东185亿的投资，人家是布局物流家当、建立仓储方案，抬高房价确实能算卖点，但于生活便利关系不大，感谢京东，没有抬高航天城的房价。
问：这个区域从舆图上看，已经是航天城南部了，小区品质如何，价格是否合理，房哥帮忙剖析一下？
答：虽然管委会在神舟三路上，但四路确实是全体航天城目前的核心，地铁，家当园，各种小区，公园基本都分布在两线，并且超越三环直达的是曲江核心区，算是区域内中轴线，但两侧已基本没有地了；
目前能看到大量净地的只有京东大道两侧，也便是康桥这个区域，再往东走超越六路便是大面积的村落庄和农田了，这个位置如果京东投资全部落地，还是很有前景的。
（郑州康桥悦蓉园布局图）
悦蓉园这个系列，在郑州也有，小区为高层（26F），洋房（6+1），小高（11F）布局，同样带幼儿园和独立商业，布局为北侧围合式高层加中心景不雅观，南侧小高洋房；
（西安康桥悦蓉园布局图）
西安的康桥悦蓉园方案与郑州相似，在售的产品同样是4栋高层+10栋洋房+1栋小高布局，不同的因此南北景不雅观轴为分边界；
目的还是为了高层平衡现金流、洋房提升项目溢价，这种高低搭配（高层+洋房）的办法在西安也越来越多，区域内红星，大华，融创都是这样，同时从在今年西安上市的小区中，已经有过半是高低搭配的了；
回归到康桥，全体小区的拿地数据还是不错的，容积率不高于2.8，建筑密度不高于25%，绿地率不低于40%，算是区域内低密度小区；
（康桥航天城位置图）
总的来说，全体航天城新建小区的密度都算比较低的，17年红星拿地的时候，地皮数据也是容积率不高于2.79，建筑密度不高于21.2%，绿地率不小于35%，这也算新区地广人稀的一个上风。
我们常说一个小区品质如何，很多时候在拿地环节已经确定了，太高的建筑密度，过高的容积率会限定楼间距，绿地空间，小区配套等等，康桥在区域内算正常水平。
问：想买洋房，户型和一样平常大众户型不一样，没有顶底跃能买吗？
答：洋房这个观点，也是这几年在西安盛行开来，根据今年下半年的商品房上市操持，高低配的小区中有一半都是洋房，但如果按照洋房的标准筛下来，顶层带露台，底层带花园，层层有退台，户户有花园，西安可选的就不多了，大部分现在市场能看到的，叫做小高层更为得当；
关于户型
即梯户比更低，层数更少，层高更高，面积更大的多层住宅，四室居多，面积在140-160平之间，大部分是这样的：
（常见洋房户型示意图）
户型特点总结为，多面朝南，南北通透双阳台，户户带飘窗，明厨明卫，动静分区，干湿分离，这也是前些年包括现在的长青户型，包括目前市场在售的洋房户型很多都和此类似；
（绿城全运村落143平户型图）
不同的是升级款洋房户，将南向客厅阳台和寝室阳台打通，南向形成更大的不雅观景位置，但仔细比拟这两代洋房户型，基本的房间布局是一样的，当然这样设置，房间相连一定是须要走廊的，这部分面积很多人以为摧残浪费蹂躏；
（康桥悦蓉园144户型图）
再看康桥悦蓉园这次洋房的户型，和主流的洋房户型还是不太一样的，南向连通的大阳台是有的，确实不雅观景无敌，而次卧，厨房和卫生间的布局上还是有些差别的，这也是很多业主反响的悦蓉园户型和以往看到的不一样的缘故原由；
（融创壹号院193平户型图）
这种四个寝室分布四角，全体房间没有走廊设计的户型其实在现在大平层的小区中比较多，对付三代同堂的家庭住，相互没有滋扰；
全体房间基本没有摧残浪费蹂躏面积，客厅餐厅打通，位置巨大，无论放个大圆桌还是长条形餐桌面积都是够的，实用与否大家自己判断。
这是洋房户型须要提到的，剩下的高层户型，分别为96平小三室，119平三室，129平三室：
（康桥悦蓉园96㎡三室户型）
96平的这个小三室很多人都很熟习，现在市场在售的两梯四户带连廊，中间户基本都是这种布局，同样的北侧带连廊，卫生间书房有遮挡但多了采光透风，南侧客厅次卧阳台打通，视野开阔；
赤色部分开拓商利用墙体凹槽做了柜子，算在装修交付标准里，详细到装修标准，新风系统，墙面乳胶漆，钢制入户门，入户感应灯，方太or老板的烟灶，科勒or贝朗的卫浴，贝朗的抽拉龙头和水槽，阳台飘窗铺大理石，加高的室内门，所有窗户包括阳台推拉门均为断桥铝合金材质，西安很多开拓商现在门窗还是塑钢；
（康桥悦蓉园119㎡三室户型）
119平的做了三室两厅两卫，明厨明卫确实不随意马虎，南向大阳台标配，两个寝室朝北，我在龙湖和红星的项目也看到类似边户；
（康桥悦蓉园129㎡三室户型）
129平三室算高层中关注度最高，但套数不多，一栋楼只有33套，上风南北通透，明厨明卫，横厅设计搭配上南向大阳台，视野非常好，并且北向同样带超大阳台，这在目前在售高层户型中比较少见，但两个寝室也是朝北的。
精装标准，高层都是一样的，在上面已有先容，不多赘述，从样板间的装修水平看还算不错。
实在户型这块，由于目前高层基本都是核心筒分离的设计，中间户的差异不大，紧张在于边户中横厅和竖厅，南北阳台大小和朝南寝室的差异，大家户型图看得多的话，一眼就能分辨。
关于景不雅观
问：置业顾问宣扬景不雅观做的好，可信吗？
答：景不雅观这块是很多楼盘的卖点，但确实最难说清楚的，一来单靠绿化率多少这个观点已经太假，只要空地有草这都算绿化，二来我们常说绿化好也不单单是树种的多而已，康桥先容的是新中式景不雅观；
（康桥悦蓉园景不雅观展示区实景）
用行业内话讲要包括静街、深巷、芯院、花溪、山水园几个特点，除了树木以外，还包括拴马桩，石雕，月洞门，亭台·长廊，一池三山等景不雅观小品的点缀，但作为普通业主而言，终极判断一个小区绿化好坏，还是通过绿化空间的大小，树型、树径，树种的选用上；
小区绿化能否做好，首先得看给种树留出的空间有多大，这是基本知识；
（康桥悦蓉园景不雅观展示区实景）
每个售楼部都会有景不雅观展示区，也便是售楼部旁看到的，实际在交房时候能还原多少，除了树木水土不服成分外，剩下就看开拓商的投入了，说1000块一平投入的基本都是豪宅标准了，大部分住宅小区能做到600块一平已经很难得；
现在大家听到最多的叫六重园林，即包括大乔木、中乔木、小乔木、大灌木、小灌木、草皮，意思是你从低头看地到举头望天都能看到景不雅观；
详细到树种的选择上，西安已经交房的小区里看到比较多的是银杏、七叶树作为大乔木，丹桂、红枫等比较贵的作为点缀，灌木这块杜鹃、小叶黄杨、冬青见的最多，当然了出于本钱考虑，大叶女贞，李树，樱花用的大概多，大部分人可能看不到这些细；
（康桥悦蓉园景不雅观展示区实景）
房哥这里教大家判断紧张还是看亮点，第一个大树茎要粗，小树要有型，绿化这东西不在于树多，而在于有型，这样搭配起来更加和谐；
第二便是色彩，常说的三季有花，四季常绿，就要做到杜鹃，海棠，印花，紫薇，石榴，木槿等搭配栽种，终极整体才能出效果，绿化这块我不是专业人士，知道的只有这些；
之以是多写这么多在于康桥在景不雅观这块一贯以高规格标准出名，西安的悦蓉园说是按照郑州的标准建的，不知道景不雅观上终极的还原度能有多少。
肯定还有人说景不雅观不止种树，还包括水系，亭廊，意境营造等等，这就须要更专业的人士了，房哥知识面有限。
关于价格
问：一万三买康桥悦蓉园，值不值，周边才卖一万？
答：价格实在是最难回答的问题，由于跳出小区品质，单单比拟价格是有问题的，我有见过趁着行情好，城改小破楼跟风卖一万三的，也有见过地铁口带装修一万块疯抢的；
终极判断值不值的纬度实在还是两点，第一个同样的价格在附近还有没有备选，第二便是要买房但不懂这么多的业主，大部分人的基本判断是什么；前者基于市场行情，后者则是独立思考的产物了；不谈小区品质，只按照区域差异谈论价格也是耍泼皮。
开拓商定价的尴尬也正好在于你以为屋子最值钱的部分，呈现不出来，比如高标准的景不雅观，高水平的物业，多么好的施工质量；作为业主而言，终极判断的依据还是地段，配套（地铁+商业），价格户型这些显性的标准；
就比如同属于区域内的龙湖花千树（曲江畔），14年开卖的时候航天周边毛都没有，最早一批6000块买的搁在当时西安也不算便宜，现在到了一万八很多人还以为值，这和地段的关系很小；
无非业主看重的还是交付后小区的绿化，物业达到生理预期，康桥能否走上这条路，三年后才能知道；在郑州业主的评价里，康桥口碑、品质、物业做的不错，主打改进；
（图片来源：西安房房房）
房哥有话
每天房哥都会收到各种买房问题，重复率最高的便是值不值得买，比如我说当代口碑差，还是有人冲着便宜买了，我说花语城性价比高，但不买的还是不买；
以值不值三个字去评判一个小区本身，这是有问题的，除非极好和极坏的极度外，大部分都勾留在中间的中空区间，我能做的只是讲清利害，尽自己所能提高买房信息透明度；
终极让你最决定的无非还是地段，资金和家人的见地；我知道大家在决定之前心里是已经有答案的，要的不过是一个安心罢了；
但这个安心并不是我一句话给的，也不是一篇报告给的，盲目的相信一个人是非常危险的，敢于质疑，多问为什么，独立思考得出的答案才更让人放心！
