在郑州落地一个单价3-5万/平的豪宅项目，是不是有点太过于冒进了？
整体均价还不到1.5万元/平，竟然有楼盘敢卖到3万+，乃至有豪宅项目敢直奔10万+，高于均价2到3倍乃至6倍的楼盘，是不是野心太大了？
有太多的郑州人都在疑惑，郑州这样子，咋能撑得起豪宅？单价3-5万的豪宅产品，泡沫是不是太大了？
不知道是郑州人对自己没信心，还是郑州人对豪宅、对北龙湖没信心，那些打造3万+豪宅产品的开拓商，彷佛从来没有这么认为过。
不久前，郑东新区拟出让的两宗住宅用地，我们对郑州单价2-3万改进市场做了详细剖析，详见文章《郑州折叠：买改进盘or刚需盘，将决定你儿孙阶层？》
本日，我们带着3个疑问，对郑州单价3-5万/平的豪宅市场进行深度解读剖析。
2022年，单价3-5万的豪宅项目卖得究竟怎么样？库存还有多少？
3-5万/平的豪宅产品，未来价格坚挺吗？
郑州人太穷，撑不起豪宅市场？
FANGDONG ｜ 房东俱乐会
撰文：司马柱 美编：小樱 校正：大豆
01
3-5万豪宅市场，市场份额升至8.4%！
2022年上半年，郑州3-5万豪宅市场卖得怎么样？
统计如下：
万科拾谧森语，单价4万/平旁边，上半年卖了将近170套，超16亿；
保利璞岸，单价3.9-4.1万/平旁边，上半年卖了187套，超10个亿；
华润瑞府，单价3.1-3.4万/平旁边，上半年卖了210套，约9.8亿；
正商珑水上境，单价4.2万/平旁边，上半年卖了106套，约8.4亿；
未来天奕，单价3.3-5.8万/平旁边，上半年卖了106套，约7.4亿；
美林上苑，单价4.3万/平旁边，上半年卖了95套，约7.1亿；
绿城湖畔雲庐，单价4万/平旁边，上半年卖了109套，约6.5个亿；
中海云著湖居，单价4万/平旁边，上半年卖了105套，约6个亿；
雅居乐御宾府，单价4-6万/平旁边，上半年卖了65套，约5.5亿；
正商丰华上境，单价4.5万/平旁边，上半年卖了47套，约4.14亿；
金茂快意府，单价4-4.5万/平旁边，上半年卖了25套，约1.9亿。
以上11个3-5万主力豪宅楼盘，上半年合计发卖房源约1225套，发卖金额约82.74亿。
除此之外，还有已经售罄的中海云鼎湖居；单价从4万+涨至5万+跻身顶豪的正商祯瑞上境；单价3.1-3.4万/平旁边的雅颂居、部分产品单价超3万的华润幸福里、下叠单价3.7-4.1万的万众顺和禧……
总体而言，上半年郑州3-5万豪宅发卖套数该当在2000套旁边。
郑州3-5万的豪宅市场中，在售的和即将入市的主力楼盘只有15个旁边，绝大多数分布在北龙湖南北两岸。
郑州全市在售商品住宅项目，大约有390个旁边，3-5万的豪宅项目，占比仅有3.8%。
但是就这3.6%的占比，在2022年上半年累计发卖了2000套屋子。
2022年上半年郑州住宅一共成交了23772套，2000套屋子占去的市场份额已经高达8.4%。
3-5万豪宅市场的市场份额，从2021年的4%上升到8.4%，创历史新高！
02
3-5万豪宅市场，还剩下多少库存？
郑州3-5万豪宅项目库存大致情形如下：
中海云著湖居整盘811套，目前剩余库存655套，下半年估量加推224套；
绿城湖畔雲庐整盘522套，库存还剩余150套旁边，今年年底最迟明年上半年即将清盘；
华润瑞府整盘934户，目前已推未售的剩余52套，加上未推未售的通盘整体库存剩余566套。下半年估量连续加推约220套，单价估量在3.4-3.6万之间；
万科拾谧森语整盘355套，剩余140套旁边；
保利璞岸整盘444套，剩余160套旁边，下半年即将清盘；
美林上苑南北两院整盘768套，剩余178套，年底将至尾盘状态；
未来天奕整盘560套，剩余110套；
雅居乐御宾府整盘358套，剩余32套，估量今年清盘；
金茂快意府整盘544套，剩余25套旁边，估量今年清盘；
雅颂居整盘515套，剩余50套旁边，估量今年清盘；
正商丰华上境、珑水上境剩余约50套旁边，估量今年清盘；
建业君邻大院4.6-5.4万/平旁边、原名门樾府、原碧源荣府、万众顺和禧下叠3.7-4.1万/平、以及华润幸福里等主城区项目，单价在3-5万之间的房源大约有1600套旁边。
以上3-5万豪宅楼盘，目前总库存剩余约3700套旁边。
按照各项目的推盘节奏，下半年去化守旧估计，年底时将剩下2500套旁边的房源。
对照今年上半年的市场行情，剩余这2500套旁边房源，也会在明年上半年最迟到明年三季度发卖一空。
也便是说，在没有新供地的情形下，郑州3-5万豪宅产品的去化周期仅有1年旁边。
03
3-5万豪宅市场，没有泡沫！
3-5万豪宅市场没有泡沫，其价格坚挺紧张由以下几个方面做强力支撑：
1、库存告急：加上未出让地块，郑州3-5万的豪宅仅剩1.6万套旁边。
前文已经盘点过，现有库存的去化周期仅有1年韶光，更主要的是后续适宜做3-5万豪宅产品的地块，也所剩无几。
北龙湖北岸临湖沿线，容积率1.7的地块仅剩下9块，有条件做3-5万豪宅产品，这9块地大约能出3000-4000套、单价3-5万的屋子；
龙湖外环北路以内，容积率2.5，适宜做小高层产品的地块仅剩下12块。但是这12块地中，以魏河为界的东半幅安置房林立，按照目前市场价和政府限价来看，很难超越华润瑞府、中海云鼎湖居的价格，也很难做3-5万的豪宅产品。有条件做3-5万豪宅产品的，只剩下西半幅8块地，这8块地大约能出1万套屋子，个中单价超过3万的，大约也是3000套旁边。
魏河北岸容积率2.5的地块还剩余10块，已经处在北龙湖边角地段，以目前市场推断，大概率是2.5-3万的改进产品。
再看北龙湖南岸，容积率3.0以下剩余地块剩下9块，3-5万豪宅产品能出来4000套旁边，5-7万+豪宅产品大约400套旁边。
3-5万豪宅产品在北龙湖南北两岸，累计库存还剩下11000套旁边。北龙湖之外，单价3-5万豪宅产品，不敷2000套。
综合而言，郑州单价能卖到3-5万的豪宅房源，北龙湖南北两岸+主城区累计库存，大约只剩下1.6万套旁边。
2、金水区、东区品质二手房价格稳定，为3-5万豪宅市场夯实价格根本。
郑东新区二手房单价在2.2-3万/平旁边，金水区品质小区蓝堡湾、东润泰和等二手房也在2.5-3万元/平旁边，而且这个区间的二手房价格相称坚挺，听凭房市周期变动，始终没有涌现大幅下跌情形。
北龙湖及金水区在售的3-5万豪宅，产品力完备碾压郑东新区、金水区次新二手房；片区量级、配套以及未来的发展性也明显要高于金水老城和郑东新区。
这些产品定价在3-5万之间，完备符合市场需求。
3、开拓商定价已有明确参考，3-5万豪宅产品也不会再贬价。
北龙湖地价近两年涨幅虽然不大但也在上升，中海云鼎湖居东侧新地块的出让楼面价大概率会比华润瑞府摘地的楼面价上浮500元/平旁边；地价上涨，房价自然会随着上涨。
另一方面，郑州豪宅市场已经形成稳固的代价梯队：
第一阶梯：5万+顶豪市场；既哀求开拓商品牌力、安全性，又哀求产品的高品质、独特性，目前青风院子、上和院、壹号院、金茂府、祯瑞上境稳居第一梯队；
第二阶梯：3-5万的豪宅产品；比较顶豪，产品力、区位稍弱一些的平层洋房豪宅产品；
第三阶梯：2.8-3万的大改进产品；容积率更高一些，处在北龙湖外围的小高层、高层产品。
开拓商定价完备可以参考现有项目，想走量快销价格低一点；想要口碑和品质，价格稍高一点，都不会有太大偏离。
豪宅市场中，开拓商为了自我挽救大幅贬价匆匆销的行为，短期内不会再涌现。
4、郑州2-3万改进市场发力，短期影响3-5万市场，长期看利于3-5万市场。
2022年上半年，郑州2-3万改进项目的市场占比已经从5.5%攀升至22.2%；
个中有一部分缘故原由是3-5万的豪宅客户，在经济紧缩的情形下守旧购房。也便是2-3万改进市场，抢了一部分3-5万豪宅市场的客户。
短期而言，这对3-5万豪宅市场形成了冲击。但是长远看，财富集聚效应和马太效应之下，3-5万的豪宅市场的客户未来仍旧要比2-3万改进客户稳健。
受经济影响最大的是2-3万的改进客户和普通刚需客户，3-5万豪宅客户反倒较小。
未来，郑州2-3万改进项目的二手房流动性强过3-5万的豪宅市场，但是代价稳定性而言，前者弱于后者。
5、1.5-2万的“伪刚需”进阶3-5万豪宅市场。
这部分占比实在并不小，但并非是刚需客户直接去买豪宅，而是曾经拥有多套刚需盘、老破小的人群将手中房产进行调度置换，两套换一套，或者三套换一套。
6、北龙湖土拍限价加码，3-5万豪宅价格已形成稳固托底。
北龙湖北岸的限价已经从3.2万提高至4.29万/平，而且新入市项目从首开的3.2万逐步提升售价，华润瑞府后续加推产品价格估量会涨至3.4-3.6万/平，紧贴备案价。
南北两岸3-5万的豪宅产品已经进入交付兑现阶段，品质呈现对得起3-5万的价格。
7、物业做事水平，为豪宅房价带来有力支撑。
郑州3-5万豪宅产品中，大部分物业费都在5-7元/平/月旁边，高昂的物业费也为高频、高端、高质量的物业做事供应的有力保障，好物业向来是房价保值增值的有力支撑。
另一方面，郑州3-5万豪宅产品，大多数都配建有会所，壹号院、上和院、正商上境系产品已经有成功的会所运营模式，值得业内学习。好的会所也是房价的强大支撑。
8、马太效应、财富分解持续，3-5万豪宅市场占比不会大，但一定是最稳的。
不要以为屋子贵了没人买，豪宅市场的交易只在豪客的圈子里，他不会有太大的市场规模，但是交易工具始终是豪客。反而刚需、小中产，受疫情、行情影响颠簸较大。
社会财富的集聚效应下，豪宅比改进市场更坚挺有未来。
04
郑州人并不穷，买得起豪宅也买得起顶豪
塔尖的顶豪人群值得购买北龙湖5-7万+的顶豪产品，这些顶豪产品紧张是：
海马青风院子85套
永威上和院319套
融创中原壹号院321套
金茂府438套
加上祯瑞上境、美林上苑等一层带花园洋房，以及剩余未拍地块的一层洋房，总量不敷2500套。
而郑州年收入在100万以上的人数至少有5000人，这还是绝对的守旧估计。
由于早在2016年郑州地税局公布的信息中，超过百万年薪且主动报告个税的人数已经高达1597人。
西南财经政法大学曾有一份调研数据，年薪百万以上人口占比均值为万分之五，郑州目前约1274万人口，万分之五便是6370人，考虑到去年经济下行，人们收入普遍低落，即便按均匀下滑3成收入来估算，至少也有5000人可达年薪百万。
5000人，对应2500套顶豪产品，你以为够吗？
更何况，还有没主动报告个税的呢；
更更何况，北龙湖顶豪产品针对的还不仅仅是郑州，而是全省顶豪人群。
当然，纵然这些富豪不是大家都要买顶豪，库存也足够紧张，缘故原由我到末了点明。
再来说说郑州3-5万的豪宅产品，目前这类豪宅产品现有库存仅剩下1.6万套旁边。
有实力买这些豪宅产品的人数又有多少呢？
还是地税局的数据，2016年郑州年收入在50-100万之间主动报告个税的人数是4025人，实际上，收入达到该水平的也远不止这些；
另一个推算数据是（没有任何直接数据，只能推算），郑州主城区常住人口745万，能实现年薪50-100万的守旧估计有3-4‰的占比，大约是3万人旁边。
1万多套、单价3-5万/平的豪宅，对应3万个具有购买力的人群，纵然算上存量房，供需也平衡了。
不要忘了，这还仅仅算的是年收入问题，还有很多年收入不高但手里有多套房的改进客群，纵然有钱人没有个个买豪宅，加上这些改进客群，郑州3-5万豪宅市场供小于求的局势就形成了。
你担心豪宅太贵没人买，郑州有钱人却只担心，有钱买不到好房。
