在二七新区买房，请务必晚上实地转转
本日咱们聊聊二七新区。
聊之前，先放几张图镇楼：
▲康桥康城9号院售楼部
▲万科大都会一期交房
▲旭辉正荣首府售楼部
看完之后是不是虎躯/娇躯一震，这完备不是印象中的二七新区，没有一丝脏乱差的觉得，经适男秒变霸道总裁！
是不是有一种热血上涌、买买买的节奏？别焦急，再来看几张图压压惊：
▲晚上7点，南四环嵩山路附近大车
▲郑密路、运河旁待改造区域
▲百荣商贸城附近
不用惊异，白天不是二七新区的底色，夜晚才是。这些现状是跟效果图、美颜自拍一样，假如负责你就输了。
目前这里仍旧是个“大工地”，如果你确定在这里买房，请你务必来这里转转，实地感想熏染一下。
其余，南三环至南四环之间，嵩山路、大学路尚未实现旗子暗记灯全覆盖，开车不减速、货车横行是常事儿，开车的时候一定要让这些大爷、大哥先行。
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起底二七新区的前世今生
闲话少许说正事。
先来看一下二七新区大致区域：
▲郑州市二七新城整体方案图
2009年二七区依托侯寨小城镇方案，北起南三环，西北接郑密路，南抵新郑，西起绕城，东至管城，西南连郑尧高速引线，总面积约28平方公里。
而后二七新城由28平方公里扩展至约75平方公里，分为两大板块：运河新区和龙西湖生态文化区，个中运河新区板块面积49平方公里，功能定位为总部经济、商贸物流业、当代做事业集聚区。
二七新区方案早，但是出发点低、且几经修正，明显发展后劲不敷。
这一点在房地产市场中尤为明显：
2011年，红星美凯龙家居广场、华中食品新城（百荣金源综合体）和郑州市电信枢纽等项目签订正式协议，二七新区迈入起步阶段。
也是在2011年，“西南王”亚星一口吞下锦绣山河这个巨无霸项目。从前期三四千内购，到捆绑郑州实验外国语学校，以其低价、学区房两大卖点，亚星闷声发大财。但与此同时，口碑不断下滑的锦绣山河维权不断，也使二七新区的光环日渐黯淡。
眼看起飞就碰着大风，政府只得于2012年请来好基友绿地。“最懂政府最懂你”的绿地大手一挥便是双子塔大楼，2014年住宅首开便定价8400，艺压群芳。
同样是在2012年，荆胡城改主沙场迎来了新主人。工程男泰宏勾搭上白富美建业，联姻后一起开拓3000亩地块，爱情结晶便是“泰宏建业国际城”。
2013年，“前地产头牌”鑫苑火速出击，当年9月拿地、次年6月以7000元的均价入市，与亚星锦绣山河、泰宏建业国际城成鼎足之势。
从2015年12月起，全国一线房企陆续入驻。先是招商联姻河南天地新居置业推出“招商天地华府”，紧接着万科联姻百荣打造“万科大都会”，2017年融侨“截胡”鑫苑地块、上海旭辉推出“旭辉正荣首府”，外来房企与本土房企试图一较高下。
从2009年到2017年，二七新区“摸着石头过黄河”，力求沧海变桑田。在地皮出让上，从大规模“圈地运动”到“化整为零”分割出让；在房企选择上，从本土房企到引进一线房企入住，品牌与实力优先。
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从二七新区的历年土拍，你看到什么？
抛除人为成分的限房价，地价才是表示区域代价的唯一指标。
与北龙湖动辄4000千万/亩、滨河地区直逼2000万/亩的地价比较，二七新区的地价则显得有点小家子气，不过也并非没有看点。
以下是二七新区2013-2017年历年土拍（或有遗漏，仅供参考）：
▲二七新区2013-2017年土拍
二七新区的土拍有几个亮点：
1、2015年之前的土拍更像是约定俗成的走过场，均已底价成交，楼面价掌握在2000元/平以内；2017年后住宅土拍溢价均超过50%，相较以往的地价猛涨一倍之多。
2、与以往地块各自为战的容积率比较，2017年开始的土拍所有容积率均限定在3.0以内，担保区域的统一性、纯粹性、居住舒适度；
3、参与土拍的房企不再局限于本土开拓商，全国一线房企也加入混战之中，竞争更加激烈，不断抬高地价。
竞争日益激烈的房企、不断抬高的地价，你还期望房价能一如从前？
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目前二七新区都有哪些项目？
先来看一下二七新区目前有哪些项目在售：
▲二七新区在售项目
与惠济均价1万5以上、高新1万4以上、管南1万4比较，在这里你还能找到毛坯1万2、精装1万35的项目，是不是以为很划算？
二七新区的上风在于，靠近主城区、价格洼地、区域环境尚好、2条地铁线+区域交通，但同时配套较差、区域不成熟也是不争的事实。
1亚星锦绣山河
锦绣山河项目方案用地面积1783.5亩，总建面182.3万㎡。内部方案有11所教诲配套即中学2所、小学3所、幼儿园6处。
在售产品：平层公寓、LOFT公寓
项目均价：7号地平层公寓精装，均价13000；8号地平层公寓毛坯，均价11000
；11号地LOFT公寓毛坯，均价12000。
项目点评：对付住宅，外国语学校是上风，但是亚星的口碑断崖式下滑。
对付公寓，上风是5.09米层高、还有便是双气+学区房；劣势则是12500的价格确实比较高，周边配套一样平常，公寓市场人气不敷。
2泰宏建业国际城
泰宏建业国际城总占地3000亩，总建面360万方，项目自身配套陇西小学+郑州一中。
在售产品：五期21号院
项目均价：13000（毛坯）
项目点评：这是一个“工程男”成功勾搭“白富美”的故事，双方上风互补、各取所需。
就项目而言，泰宏和建业的品牌比较可靠，运河边环境宜居，再加上学区房（建业小哈佛幼儿园+陇西小学+郑州一中）。
上风很明显；劣势嘛也有，项目内部铁路横穿实在是太喧华，区域配套不完善、周边在建项目太多，两三年内居住氛围不强。
3康桥康城9号院
康桥康城9号院方案5栋高层，个中1#是24层、2#是23层，3#、5#、6#是26层，精装修，容积率2.99，户型面积为90㎡、121㎡和131㎡三房，2T2和2T4的设计。
在售产品：9月16日开盘，首推1号楼和2号楼。
项目均价：估量14000（精装）
项目点评：上风：康桥品牌、9号线地铁口、精装修；劣势：周边配套不成熟、无品牌学校、附近有陵园。康桥康城9号院目前有首付分期，不过是首付贷（有利息）。
4招商天地华府
招商天地华府项目总占地176亩，总建面46万方，容积率2.99。
在售产品：在售三期，目前在售14#、15#、20#，27层小高层，2T4，主力户型有88平、125平、140平。
项目均价：13500（精装）
项目点评：招商天地华府是一个均好型项目，招商品牌较好、二七新区核心、9号线地铁口、精装修+教职工幼儿园。劣势的话，除了周边配套不成熟的区域通病外，项目西边500米处有陵园，让人不爽。
5鑫苑名城
鑫苑名城项目占地200亩，容积率3.29，位于二七运河新区，一期今年交房，二期在售。
在售产品：2期住宅基本售罄，剩余几套大户型，目前推售5栋公寓
项目均价：住宅12900（毛坯）；估量SOHO均价9000（精装），LOFT11000（精装）
项目点评：和亚星一样，走过顶峰的鑫苑不断走下坡路，除了附近地铁9号线、价格低外，项目本身没什么亮点可言。不过听闻说好的省实验小学泡汤了。
6鑫苑二七鑫中央
项目总占地约130亩，总建筑面积约40万平方米，是涵盖品质住宅、商业、写字楼为一体的新都邑综合体。
在售产品：三期6号楼所剩房源不多，主售5号楼。
项目均价：均价11700（毛坯）
项目点评：项目定位很明显，便是刚需。
项目最大的上风便是价格，三期比前两期有所升级——新风系统、净水装备、入户门指纹智能密码锁等，小区无底商，鑫苑自有的20万方商业配套并自持新加坡悦玛特两层超市。劣势便是区域内配套很不成熟。
7万科大都会
万科大都会涵盖住宅、商业等多种业态，总建筑面积400万方。个中项目住宅120万方，商业配套约200万方，娱乐80万方；
项目周边配备大型商超、农副产品市场、百荣世贸城等专业市场，4所省级示范性高中。
在售产品：三期海悦苑（3号楼为政府保障房，不对外出售）
项目均价：高层13500（精装）
项目点评：能够在一年里将四环外、批发市场阁下的不毛之地，从8500一起拉升到13500的高位、且次次开盘即清盘，就凭这一点，万科作为行业老大的实力就毋庸置疑。
说到上风，实在选择大都会实在便是选择万科品牌，其他的什么地铁、公园、交通都是次要。
如果你不介意南四环的大车、百荣的喧华、精装修的塑钢窗，万科整体还是可以相信的。不过不假如期待大都会作为TOP系列落地，只能说你图样图森破。
8旭辉正荣首府
项目占地约104.159亩，容积率2.498，打造16-19F纯粹小高层社区，户型面积从89-115㎡的三房、134㎡的四房。
在售产品：首开，估量10月开盘
项目均价：估量均价15000（精装）
项目点评：旭辉正荣首府的利害势都很明显，劣势是四环外阔别区域核心、客运站和高速口后期周边环境喧华。
上风也很明显，2.5的容积率、全部小高层，这在全体片区很是稀缺，其余旭辉作为上海品质开拓商，精装修标准以及项目品质会高于周边项目。
不过也有2点值得玩味：
1、89平户型占比44%、115+134占比56%，兼顾刚需和改进，既考虑刚需担保去化、平稳项目资金流，同时凸显项目改进盘的格调。
2、旭辉正荣首府属于4家企业（旭辉、建业、正荣、永同昌）联合开拓、旭辉操刀，按道理说4家企业实力都不弱，不过既然是联合开拓，利润首先是摆在第一位的，项目落地之前，谁也无法预见会不会和其他前辈一样减配。
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二七新区置业建议？
1、首先一点，二七新区不完美，但是很适宜刚需，大概在这里，你会找到适宜自己的楼盘。
2、从方案上看，二七新区容积率一样平常在3.0旁边，居住舒适度尚可，比起其他城改区域动辄3.5乃至12以上的容积率要好很多。
3、除了绿地属于分外情形外，2015年以前二七新区以亚星、康桥、鑫苑、泰宏等本土企业为主，2016年后万科、招商、融侨等全国大佬进驻，在推高房价的同时，也促进了产品的升级改进。
4、二七新区是目前间隔市区最近的新区，区位、交通、生态环境上风明显，且方案有地铁线7号线、9号线。
5、刚需置业建议：买房首选四环内、鼎盛大道周边、地铁口，购房者可以按照这个排名去选择（根据自身需求和实际情形）——康桥康城>招商天地华府>万科大都会=泰宏建业国际城>鑫苑系>亚星系。
改进置业建议：这个真是不好意思了，只有三个项目有改进，业态还都不一样，看各自的口味和口袋了。
亚星不雅观邸的大平层、万科大都会的洋房、旭辉正荣首府的统一小高层，就目前来看，三者落地都不会太差。
相较于刚需包围圈里的亚星不雅观邸、高低配上瘾的万科洋房，我更期待旭辉正荣首府项目，真真是一水儿的小高层、精装修，野心不小。
文章结尾，再啰嗦一句，这里尚不完美，但是值得期待。
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