“存1万抵5万，全款享受97折……”
买房时的定金、订金、押金、意向金、违约金
哪个能退？
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“五金”辨析
（一）定金
“定金”是一个规范的法律观点，是条约当事人为确保条约的订立、生效或履行等而志愿约定的一种包管形式，是违约任务承担的办法之一。
定金的履行规则是有明确的法律规定的，在给付定金一方缘故原由导致条约不能履行时，其已交付定金是不予返还的；如是由于收受定金一方缘故原由导致条约无法履行，则应双倍返还已收定金。
定金成立必须知足以下要件：（1）最高限额不超过主条约标的的20%；（2）定金以实际交付为成立要件，如果没有交付，则视为没有约定定金；（3）定金约定必须明确，如果约定不明确则视为没有约定。
（二）订金
订金，严格而言，并不是一个严谨的法律观点。虽然在日常生活中被广泛利用，但是尚未有明确的法律对订金加以规定。
订金，只是单方行为，一样平常情形视为交付的预支款，不具有与“定金”相同的包管性子。在房屋买卖过程中，特殊是二手房买卖中，订金条约更是常见。
这里不要误解，订金可以全额主见，不代表不承担违约任务，如果给付订金一方给对方造成丢失的，对方可以哀求承担危害赔偿；反之，支付订金一方不但可以哀求对方返还订金，同时还可以哀求对方赔偿违约丢失。
（三）押金
押金是包管物权的一种，详细的讲是质押包管的一种分外形式，即为了包管债务的履行，债务人或者第三人将一定数额的金钱或者等价物移交债权人霸占，在债务人不履行条约的债务的时候，债权人可从押金中优先受偿。
普通地讲，押金是指出押人（掏钱的人）将一定的用度存放在受押人（收钱的人）处，来担保另一方的行为不会使自己利益造成危害。押金与定金最大差异在于，定金是制约双方，而押金仅制约一方（掏钱的人）。
（四）意向金
意向金，严格而言，并不是一个严谨的法律观点。房屋买卖过程中，不仅存在定金和订金，也存在意向金，还可能还被叫做购房预约金或者购房诚意金。
常日，这个购房意向金谈判定在房屋买卖条约的预约条约中，根据预约条约约定，如果买方按约签订正式的房屋买卖条约，那么购房意向金就转化为房款，此时该购房意向金的浸染相称于预交了订金，如果签订正式房屋买卖条约后，买卖条约因不能归责于双方任何一方的缘故原由，不能履行，那么预支的房款（订金）则该当返还给买方；但是如果买方违约，那么该购房意向金就被抵作违约金归卖房所有，此时购房意向金就转化成了违约金。
比较于二手房交易，在一手房交易市场，开拓商每每喜好用类似“存1万抵5万”等匆匆销手段来刺激购房者认购。这个时候这存的1万可能会被叫做购房预约金或者购房诚意金，那么这个购房预约金或者购房诚意金该当如何处理呢？
根据《商品房发卖管理办法》第二十二条第二款规定：符合商品房发卖条件的，房地产开拓企业在订立商品房买卖条约之前向买受人收取预订款性子用度的，订立商品房买卖条约时，所收用度应该抵作房价款；当事人未能订立商品房买卖条约的，房地产开拓企业应该向买受人返还所收用度；当事人之间另有约定的，从其约定。
实践中房产开拓企业也每每秉承了这一规定的意图，一旦房发生意条约未能正式签订，都是承诺限期退还购房预约金或者购房诚意金的。
（五）违约金
违约金，是指由当事人通过协商预先确定的在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。违约金的约定虽然由当事人自由约定，但这种自由不是绝对的，而是受限定的。约定的违约金低于造成的丢失的，公民法院或者仲裁机构可以根据当事人的要求予以增加；约定的违约金过分高于造成的丢失的，公民法院或者仲裁机构可以根据当事人的要求予以适当减少。
“五金”是否能退
订金，一样平常能退
订金并非一个规范的法律观点，因此订金的效力取决于买卖双方的约定。如果没有约定，那么订金属于预支款性子，当卖方违约时，可以无条件哀求其退回。买方违约时，可以与卖方协商办理并哀求对方退款。但如果双方当事人另有约定，则按照约定实行。
定金的退还，适用定金罚则
由于定金具有包管性子，其紧张功能是包管房屋买卖条约能够顺利履行。如果连续履行房屋买卖条约，那么定金无需退还，将直接作为购房款的一部分。而定金的退还则适用《民法典》规定的定金罚则。定金的退还须要判断是否存在条约无法履行的情形，同时也须要判断违约方是买方还是卖方：
（1）买方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使房屋买卖条约无法履行，则无权要求返还定金。
（2）卖方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使房屋买卖条约无法履行，则需双倍返还定金。
押金，一样平常能退
押金并非一个规范的法律观点，当履行约定完毕，双方法律关系不存在，无违约情形押金应予退还，有其他约定的按约定处理；如果如约过程中一方违约造成另一方危害，另一方可谢绝归还押金或按约定处理押金。
意向金，一样平常能退
如果买卖双方缴纳意向金时所签订的《意向书》，只对购房价格、房屋状况等基本情形做了简要约定，双方对房屋买卖条约紧张条款产生不合，导致买卖条约终极未能签订，双方均不存在违约环境的情形下，则应该退还意向金。
违约金，一样平常不存在退还情形
违约行为发生后，违约金应该作为违约方的赔偿，由违约方向对方支付。
如何戒备风险？
定金、订金、押金、意向金、违约金无论是从内容上还是法律后果上都有明显不同，在签订条约时，本事儿应对此有充分的理解，并根据自己的实际情形慎重行事。
签订协议时，务必仔细阅读协议内容。
在房屋买卖过程中，买卖双方签订的预购协议等制作主体常日是开拓商或者中介公司，作为购房者在签署干系协议前务必仔细阅读协议中的内容，把稳文本中所注明的“订金”、“定金”、“押金”或“意向金”是否与双方口头沟通过程中所表达的意思相同等。
缴纳干系款项时，完善付款办法及备注信息。
在缴纳“订金”、“定金”、“押金”或“意向金”时，尽可能的采纳银行转账的办法，并在转账时对款项目的进行明确的备注，只管即便避免双方对款项的性子产生歧义。
及时采纳必要方法保护自身合法权柄。
如涌现争议时，应该妥善保存必要证据材料（如条约、单据、微信谈天记录等），及时向工商主管部门进行投诉举报，并且可以通过诉讼办法保障自身合法权柄。
高立俊
滨州中院民四庭副庭长、一级法官
转自：滨州中院
来源： 山东高法
