吕颖雅/发自广州
提到佛山市顺德区陈村落镇，许多人脑海中会闪现出“离广州市不太远”“有地铁”“花卉市场”“美食很多”等标签。
2020年，随着广州轨道交通的扩展和广州房价持续上涨，许多刚需购房者和投资客涌向了当时被誉为“价格洼地”的陈村落。
01 曾一度售价超3万元/平方米
伴随新楼盘的不断落成，陈村落置业逐渐形成了东部、中部和西部三个板块的区分。
东部紧邻广州，依托广州地铁7号线陈村落站，仅需3站地铁即可到达广州南站。此外，地铁7号线可直达广州番禺区万博CBD、广州大学城，换乘地铁3号线到达广州珠江新城CBD也只需45分钟，周边还有佛山地铁2号线。因此，这里被称为陈村落TOD板块。
陈村落吸引购房者的另一个主要成分是，与当时房价已站稳“4”字头的广州番禺区比较，陈村落新楼盘的价格仅相称于一半旁边。
陈村落板块已云集多个楼盘。吕颖雅/摄
2020年9月，陈村落TOD板块的标杆项目碧桂园三龙汇正式开盘，首推386套单位，面积从95平方米到221平方米不等，单价约为2.1万~2.68万元/平方米。凭借地段好、地铁上盖、大型综合体等上风，去化率高达9成。
广州购房者谢洋（化名）是碧桂园三龙汇的首批买家之一。他以2.3万元/平方米的价格，总价约220万元购得一套95平方米的三房单位。和许多刚需购房者一样，谢洋预算有限，希望买到一套知足日常生活需求、交通便利且有增值潜力的屋子。碧桂园三龙汇彷佛完美地符合了他的哀求。
故事的开头总是很美好。谢洋购房后的半年里，碧桂园三龙汇的价格不断飙升。2021年4月，华润置地以总价64.5亿元拿下陈村落临江地块，折合楼面价约为22330元/平方米，溢价率超过100%，将陈村落的房价推向了顶峰。
在新地王的刺激下，碧桂园三龙汇的售价涨至2.9万~3.5万元/平方米，部分高楼层达到了3.7万元/平方米。与之相邻的新希望悦珑湾的开盘价格也达到了2.8万元/平方米。
02 房价飙升带来的泡沫
上涨期越猖獗，下跌期的震荡就越剧烈。
陈村落楼市在2021年下半年急转直下。到了2022年年中，新希望悦珑湾和新城盛悦之光均价已回落到2.1万~2.6万元/平方米，并且持续走低，乃至常常会推出“1”字头的特价单位。如今还在清尾货阶段的新城盛悦之光售价1.8万~2.2万元/平方米，“地王”项目华润置地顺德润府更是亏本在卖。
价格的下跌源于新增供应增加、发卖速率减缓。据克而瑞数据显示，截至4月尾，陈村落板块库存量约为4000套，排名佛山各板块库存量第四。
有业内人士剖析，陈村落板块过度依赖广州客，尤其是东部TOD板块，许多番禺区的购房者选择在这里置业。但情形在去年9月发生了变革。广州放开了限购政策，番禺区成为理解限的区域，陈村落一夜之间失落去了“不限购”的上风。就价格而言，虽然比较番禺区仍旧便宜一截，但番禺区房价也开始涌现大幅下跌，性价比逐渐显现。
“市场下行趋势持续两年多，那些当初购入陈村落屋子的人，已经完备‘套牢’。”附近一家中介机构的经纪人透露，如今陈村落TOD板块成交很生僻。一手房业主如果焦急出售，都得亏本卖，纵然是定位最高的碧桂园三龙汇，放盘价建议在2万元/平方米旁边，但市场上意向客户也不多，如果想快速成交，终极价格还要打8折。
贝壳APP数据显示，碧桂园三龙汇在3月份成交了两套三房单位，价格都在1.8万元/平方米旁边。另一楼盘荔园新天地在4月份成交了一套85平方米三房，单价仅1.38万元/平方米，而在2021年到2022年的高峰期，同类型单位的成交价都在2万元/平方米旁边，最高乃至达到2.4万元/平方米。
03 教诲配套困扰着刚需客
众所周知，陈村落家当相对软弱、配套不敷，但交通较为便捷，“睡城”的特质在这里显而易见。
与阁下GDP超过千亿元的大镇北滘比较，陈村落的家当构造相对单一，紧张以花卉家当为主，科技创新等高端家当薄弱。但对付普通购房者而言，最大的影响仍旧是教诲配套的缺失落。
“落差确实很大。当初购房时，楼盘发卖职员表示周边会有新学校落成，很多购房者都是年轻的刚需族，对学位需求急迫，但如今只能安排入读村落小。”谢洋感慨道。
根据统计，地铁陈村落站附近已聚拢了荔园新天地、太平洋国际花园、碧桂园三龙汇、新希望悦珑湾、新城盛悦之光五个楼盘，总户数超过7000户。
根据2024年最新的招生存划显示，这五个小区的对口学校是规模较小的靳竹小学。2024年的招生班级仅有2个，招收人数90人。因此，许多业主在公民网“领导留言板”上纷纭呼吁改进陈村落的教诲配套举动步伐，特殊是推进方案了近10年的陈村落吴家围地块小学的培植。
然而，这一愿景迟迟未能实现。一位业内人士透露，陈村落吴家围地块学校从一开始确当局承建改为开拓商承建，导致新学校一贯无法落成。
佛山市顺德区陈村落镇公民政府在今年2月曾回答业主，吴家围学校属于开拓商配建项目，但由于地块出让牵扯的问题繁芜，出让条件尚未成熟，因此学校培植尚未启动。干系部门正努力推进地皮出让事情，争取实现地块招拍挂和启动学校培植。此外，只假如陈村落户籍和符合政策性借读生条件的学生，附近学校都会安排学位，一年级新生也可以通过摇号办法报读适子未来学校。
04 万达广场进驻或已泡汤
“学校遥遥无期，当初承诺的万达广场也不见踪影，陈村落彻底沦为‘睡城’。”谢洋无奈地说道。
2021年1月，碧桂园三龙汇宣告万达广场正式进驻，这曾被寄予“重塑陈村落商业格局”的厚望。据最初公布的信息，这座建面约15万平方米的商业综合体项目，整体分为地上四层、地下两层，涵盖万达金街、大型商超、国际影城、主题商业街区等，是佛山第五座万达广场，操持于2024年开业。
遗憾的是，操持总是赶不上变革。
只管在碧桂园三龙汇外墙围蔽上依然能看到“万达广场已签约进驻”的广告语，但从去年开始，万达已相继退出了多家万达广场的股东行列。个中就包括今年初退出的佛山顺德美的万达广场，变更为美的置业100%控股。
碧桂园三龙汇外墙围蔽依然看到“万达广场”的字眼。吕颖雅/摄
上述业内人士透露，考虑到目前碧桂园和万达的困境，三龙汇万达广场大概率要泡汤了，未来由谁来接手这个商业体还是未知之数。
在现场不雅观察中创造，该商业体部分并没有发布任何招商和开业的信息。目前，陈村落TOD板块的商业依赖荔园新天地、碧桂园三龙汇的裙楼商业，但紧张是一些装饰装修公司、中介机构门店和便利店。附近最大的综合商业体是3公里外的顺联广场。
05 业主维权事宜层出不穷
如果说房价下跌和配套消逝让人无奈，那么遭遇烂尾风险以及糟心的交付，无疑是压垮骆驼的末了一根稻草。
今年以来，陈村落板块业主维权事宜层出不穷。先有碧桂园三龙汇业主要求政府督匆匆楼盘公寓部分早日本色复工，接着新希望悦珑湾的业主又质疑开拓商存在恶意遮盖、虚假宣扬。
公开资料显示，碧桂园三龙汇总体量约60万平方米，项目涵盖约200米的地标写字楼、商业体、2栋公寓、8栋住宅。
碧桂园三龙汇实景图，目前写字楼和公寓开始复工。吕颖雅/摄
今年3月，有碧桂园三龙汇业主在公民网“领导留言板”上反响称，项目公寓已歇工10个月，并面临烂尾风险。对此，佛山市顺德区住房城乡培植和水利局于4月回答表示，为确保项目尽快复工，该局事情专班已组织项目各任务主体召开复工复产专题会议，并督匆匆企业订定项目后续培植操持，以尽快复工复产，并将有关进展情形定期向业主公布。
据理解，目前碧桂园三龙汇已纳入佛山首批房地产融资“白名单”项目。4月21日，碧桂园三龙汇全面复工的视频也发布在“碧桂园在三龙湾”的"大众年夜众号上。据中房君近日踩盘所见，工地现场有施工的声响，时时也有工人经由和安歇，但终极交付韶光目前尚未有准确的。
谢洋透露，公寓存在烂尾风险只是一方面，目前住宅只有1~4栋完成交付，5~8栋住宅存在着诸多交付问题，导致住宅业主也在维权。
据业主群信息显示，住宅部分仍有7栋、8栋装修未落成的情形，导致业主迟迟不能收楼。焦急入住的业主在不得已的情形下收楼并准备办理房产证时，却哀求必须签订延期支付面积差退款的协议。
上述中介经纪人也表示，碧桂园三龙汇首先交付的1~4栋相对好一些，放盘价会高一点，其他楼栋有不少质量问题，去到二手房市场会被无限放大，竞争力大减。
与此同时，新希望悦珑湾也深陷“虚假宣扬”事宜。
洪青（化名）于2022年年中购入新希望悦珑湾，单价约2.4万元/平方米。“现在房价下跌多少已经不再主要，我是刚需自住的。这个项目中途歇工了几次，一贯担心可能涌现烂尾，如今终于等到交付，却创造货不对板，房屋质量问题颇多。”
洪青反响称，她购入的19栋大堂通往电梯的过道宽度只有1.2米，犹如“一线天”，而其他楼栋的过道宽度约为3米。在购买时，开拓商并未提及大堂通道的详细宽度尺寸信息，且在开拓商每月公布的家书中也没有大堂区域的展示。直到今年1月交付前，业主们才创造19栋的一楼大堂通道比同期交付的其他楼栋要窄。
新希望悦珑湾19栋一楼大堂（左）与其他楼栋一楼大堂（右）比拟。业主供图
据理解，近日业主已多次维权，并向开拓商提出整改诉求，但协商未果。“楼盘档次严重受影响，更担忧的是突发情形可能影响疏散。房屋内部问题大概多，大门变形、房屋渗水、墙体分裂等，非常糟心。”洪青激动地表示。
对付业主的反馈，佛山市顺德区住房城乡培植和水利局在“领导留言板”上回答表示，一楼大厅的进出口净宽符合项目履行施工图审查时的建筑设计规范。而3月25日，陈村落综治办已组织自然资源、市场监督管理、住房城乡培植等职能部门与部分业务代表、开拓商召开三方会议。目前方案仍在协商当中。
05 结语
临广板块具备升值潜力、配套日益完善、轨道交通发达，曾经是陈村落TOD板块最大王牌。
然而，嫡黄花，大多数购房者被“深套”，当初的承诺如今只有广州地铁7号线西延段准期开通兑现，陈村落板块购房者的心伤也只是当前市场的一个缩影。
“陈村落还有美食可以治愈。”作为碧桂园三龙汇的首批收楼业主，谢洋已算得上幸运者。入住近半年，只管日常生活中依然存在诸多不便，但他已逐渐适应了广佛候鸟的生活，学会了在苦中寻乐。
“经济根本决定屋子的区位，当初满怀期待，但如今统统都已烟消云散，真的挺后悔的。”洪青仍在困难的维权之路上奋斗，期待能有一个圆满的结局。
