（一）
近日，位于七都板块的德信·鹿城大院公布了一房一价，将于本周六开盘↓↓
高层公寓折后均价约为18000元/平方米，洋房叠墅25000元/平方米旁边。
开拓商在公布价格区间之前，对外的宣扬口径一贯公寓单价在20000/平方米旁边。而对付七都板块新盘的价格定位，哥为此写过一篇板块剖析文章（点击链接：七都板块是最大潜力股吗？鹿城大院和金玉府听说要卖两万），哥下的结论是这样的↓↓
对付哥的上面这个剖析，当时有盆友纷纭留言表达了不同的意见↓↓
在很多人的认知中，这两年七都板块的商品房价格走势是这样的↓↓
---低谷：2014年到2015年初，中梁滨江九里，大高层公寓单价：15000-16000元/平方米；
---上升：2015末到2016年，温州中央，大高层公寓单价：18000-20000元/平方米上涨至21000元/平方米以上；交付后的滨江首府，公寓单价在22000元/平方米以上。
以是得出的结论是：七都板块高层公寓价格体系站在两万以上是正常的。
这个结论看似很有道理，然而它忽略很主要也很致命的一点，那便是“量和价”的关系！
在市场稳定、需求没有发生井喷的状况下，余房涨价、交付涨价对市场并不构成大的支撑。由于个别人能接管的成交价格，并不代表市场整体也能接管。板块价格的重塑，必要经得起批量发卖的洗礼和磨练。
以是，哥提醒在温州市区购房的土豪们，必须把稳这样一条楼市规律：
除非急着买房没有办法，否则不要轻易买那些刚交付市场房源不多的新盘（如金域传奇、滨江首府等）、以及涨幅较大的在售尾盘（如温州中央）！
在市场稳定的状况下，批量发卖的商品房更具性价比！
（二）
回过分来，我们再看鹿城大院的这个18000元/平方米的单价，你会创造，温州中央把七都板块抬高的价格体系，基本上又被打回原形了！
为什么这么说，来比拟一下鹿城大院和2014年市场低谷时滨江九里的定价就知道了。
哥选取了比较有可比性的滨江九里第23幢与鹿城大院的第5幢↓↓
同样的二类高层（12到18层），同样的两梯两户，同样的南侧无遮拦视野（鹿城大院洋房南侧仍是低层住宅），同样的小区中心，同样的户型格局。不同之处在于：鹿城大院规模小但滨江九里密度大朝向偏西。看看他们的折前单价（开盘优惠幅度也基本同等）：
滨江九里23幢702室，单价：19025元/平方米
鹿城大院5幢701室，单价：19490元/平方米
结论：七都板块的价格，基本上被打回原形！
未来不利成分：随着金玉府尤其是万科新盘的后续上市，如果市场没有相应的大批量需求，那么新开楼盘的价格台阶还有可能往下调。
未来可能利好成分：学区真正落地，拆迁货币补偿的力度加大。
（三）
想买鹿城大院的土豪们，选房还是很有讲究的。
比如想要便宜的，会看中1幢的东边套↓↓
（1-501，建筑面积129方，折前单价18090元/平方米）
而实际上，这套屋子远不如选5幢东边套↓↓
（5-501，建筑面积123方，折前单价19090元/平方米）
看起来后者单价贵了1000元/平方米，实际上由于1幢公摊比5幢大了6平方米，以是两者的套内建筑面积是同等的，都是96方。
套内面积一样，总价一样，而5幢的位置、视线、日照比1幢要好太多，以是毫无疑问要选5幢东边套↓↓
↑↑还有5幢的西边套和6幢的东边套，同样的140方，完备利用南北侧透风度光的户型，且并排互遮，东边套没东风西边套也没西晒，完备同等的条件，但6幢东边套比5幢西边套白白贵了15万↓↓
1幢6到12层日照基本同等，冬天中午前后约4个多小时能晒到太阳（一小时太阳约转15°），故楼层选择建议从6层开始优先选择，依次往上↓↓
↑↑2、3幢8楼以下大寒日日照被5、6、7三幢全遮，选8楼以下会去世得很惨！
！
当然，5、6、7号楼和多层房源，冬天基本上可以享受全天候日照。
（四）
末了说说多层洋房的性价比。
鹿城大院的底跃152方，单价普遍在26000元/平方米旁边，高于首府一号院叠墅的底跃（24000元/平方米）↓↓
还有顶跃（五跃六）163平方米，定价29000元/平方米，更是远远赶过相似地段的同类产品。这么高的价格，完备出乎哥的猜想之外，看这户型图也没有任何惊艳之处↓↓
鹿城大院的底跃要卖高价，是由于它的花园比普通四层叠墅大了很多（7层的楼间距哀求比4四层叠墅大很多，开拓商把绿地险些全划给了一楼）。
但是顶跃这么高的价格，看户型图没有任何性价比啊？
哥核对了一下报批图纸，创造了端倪↓↓
↑↑红线所示的7楼架构和露台，面积有100多方，属于业主共有的屋面，但楼梯电梯都上不去，交付后顶楼的业主在屋内顶板挖一个洞，就可以把它占为己有了！
底跃送地下室和一楼花园，顶跃送屋面架构和屋面花园，这是叠墅（四层）玩的套路，德信把这个套路搬到了多层（6层）洋房，哥判断后期很可能会捅大篓子！
---叠墅只有四层，一跃二送地下室和花园，三跃四送屋面，两户人家都占了便宜，形成相互制约的平衡，谁也不会去捅谁，以是大家相安无事。
---多层洋房有中间楼层的户型，他们没有通过造孽行为得到赠予面积，这些业主很难忽略底层和顶层业主通过造孽渠道获取巨大利益，只要他们有人举报，底跃和顶跃花大价钱买的利益就有可能子虚乌有。
---中国人讲究中庸，不患寡患不均，凡事有个度。一楼丧心病狂地把这么大的公共绿地（业主共有产权）全占了，交付后很随意马虎引起三楼、四楼业主（既没绿地也没屋顶）的反弹，到时轇轕很难避免。
---最让人讨厌的是，一旦邻居之间由于开拓商的套路相互举报攻击，那么邻里之间的和蔼关系将荡然无存！
大家每天进出，举头不见低头见，绷着脸，这个生活过得就不是滋味了。
更多精彩内容请关注"大众号“温州房哥”（ID：wenzhoufg）
