甩手掌柜不好当，售后包租风险大。房地产领域的造孽集资模式，剑指售后包租。2016年4月27日，国务院处置造孽集资部际联席的14个部委在京宣告，重拳出击造孽集资，个中就包括房地产领域的造孽集资。然而，《中国产经新闻》日前在合肥采访时创造，位于肥东县的浙商城二期食品城商铺却以售后包租的发卖模式公开对外发卖。
售后包租商铺公开叫卖
“十年统一运营，做旺共赢”、“租铺5年，不如买铺一间，5年租金高于商铺总价。”进入浙商城二期食品城营销中央大厅，诱人的广告牌格外抢眼。对此，国家工商总局《房地产广告发布暂行规定》第十六条规定，房地产广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。
浙商城置业顾问李师长西席向先容说，现在发卖的浙商城二期食品城，由杭州中仑控股集团投资、合肥亚太置业开拓培植。一楼、二楼是自营商户；三楼、四楼是投资商户。三楼经营茶叶茶具、土特产；四楼经营保健食品和入口食品。三楼、四楼售后包租10年，前5年租金抵扣房款。投资回报率是，前三年每年租金7%；第4、5两年，每年租金9%；6—10年按实际租金9:1分成。如果，商铺总价100万元，前5年租金累计39万元，从房款中直接抵扣，冲抵房款，实交61万元就可付清房款，发票开61万元，购房条约按61万元网签。
“现在买商铺还有折扣，按揭99折，一次性付款97折。”李师长西席以房号403号商铺为例，向测算了一次性付款的投资回报。该商铺面积41.13平方米，返租前总价381365元，前五年租金132690元冲抵房款，再减去折扣，条约总价239637元。后5年租金按45元/平方米打算，租金111051元；10年房产增值按年均5%打算，即是190682元。
处置造孽集资部际联席会议出台的《戒备和打击造孽集资宣扬教诲方案纲要（2010－2015年）》（处非联函〔2010〕89号，明确指出“售后包租”是非法集资行为的紧张表现，哀求各级房地产管理部门要加强监管，对违背有关法律法规规定发卖商品房的，一经创造要严厉查处。《商品房发卖管理办法》第十一条规定，房地产开拓企业不得采纳返本发卖或者变相返本发卖的办法发卖商品房。房地产开拓企业不得采纳售后包租或者变相售后包租的办法发卖未竣工商品房。培植部曾于2006年5月22日发出风险警告，称期房售后返租风险太大且涉嫌违法，禁止开拓商以“售后返租”或“变相售后返租”的办法发卖未竣工商品房。2006年，《关于进一步整顿规范房地发生意营业秩序的关照》中规定：“对承诺售后包租、返本发卖的，要予以严明处理，且不再区分发卖的是不是‘未竣工商品房’。”
6月20日，肥东县不动产登记中央开拓办王主任表示，售后包租是明令禁止的，合肥市房地产管理局出台文件合房（2016）47号《关于进一步加强全市商业房地产项目管理的关照》规定，房地产开拓企业向房地产行政主管部门提交运营模式解释中，应承诺“不采纳售后包租或者变相售后包租的办法发卖未竣工商品房”。房地产开拓企业或其委托的房地产经纪机构在发卖商业房地产项目中，不得发布含有“售后包租”、“升值或者投资回报承诺”等内容的宣扬广告。如被创造存在采纳“售后包租”或变相“售后包租”的办法发卖未竣工商品房的行为，将严明查处，同时，将企业不良经营行为记入企业信用档案予以扣分。涉嫌造孽接管"大众存款、集资诱骗等造孽集资犯罪活动的，移送公安机关依法处理。
涉嫌偷税漏税
“前5年租金是总房价的39%抵扣房款，100万的总房价，实交61万元，网签条约61万元，发票开61万元。5年房屋租金返还只是税前租金，按国家的税法规定，房屋租金冲抵房价款要交契税、房屋租金收入要交高率比的出租房产税等税费。前5年租金一次返还不计税而躲避国家地方税收是违反税法的。”皖大状师事务所状师刘德礼表示，“虽然投资者购买时没有支付总价款，但前5年租金被开拓商或运营商收取了，按照规定，开拓商该当开具总价款100%的发票，否则就涉嫌偷漏税。根据《财政部国家税务总局关于全面推开业务税改征增值税试点的关照》(财税〔2016〕36号)干系规定，房地产开拓企业中的一样平常纳税人发卖其开拓的房地产项目，选择一样平常计税方法打算缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外用度，扣除受让地皮时向政府部门支付的地皮价款后的余额为发卖额。租金所得也要交税，根据《国家税务总局关于发布纳税人供应不动产经营租赁做事增值税征收管理暂行办法>的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)的规定，个体工商户出租不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管国税机关申请代开增值税发票。其他个人出租不动产，可向不动产所在地主管地税机关申请代开增值税发票。”
6月20日，肥东县国税局尹副局长和肥东县地税局稽查局李主任均表示，对付浙商食品城商铺的发卖模式涉嫌偷税漏税问题，将备案调查。
“甩手掌柜”不好当
据李师长西席先容，浙商城鞋城2013年开盘，2015年10月开业，也是售后包租模式运营的。
那么，鞋城运营的如何呢？现场看到，鞋城商铺至今没有运作到成功的境界，多数商铺招牌还在，但门房紧锁，室内无商品。而部分在营商铺门庭冷落。
合肥亚太置业办公室张主任则对说，鞋城紧张经营批发业务，晚上走货。
当浩瀚商业项目还在忙于采纳“售后包租”的形式为投资者勾勒高额投资回报美梦的同时，又有多少投资者的美梦已经破碎？售后包租模式诱人，但也深藏风险。1月中旬，多家媒体宣布，曾经打着合肥市长江西路升级版“黄金四牌楼”的合肥市福乐门国际广场，2012年开业的时候，曾向业主承诺商铺返租，前3年租金折算成购房款，可抵购房款，余下的房租按每季度分期支付。可是到了2016年1月1日，业主们却创造开拓商失落去联系，业主们慌了，承诺的返租款将要泡汤，此处阛阓可能会成烂尾楼，合肥福乐门业主陷入“包租陷阱”。据悉，福乐门国际广场共有4万平方米商业中央，涉及业主1000多户。
撇开售后包租涉嫌违规售房不说。对付投资“售后包租”这种诱惑力极大的赢利办法，投资者该如何选择？中国社科院博士吴波表示，国家再三告诫禁止“返本发卖”商品房，尤其是未竣工商品房，是基于“返本发卖”只管花样很多，本色都因此承诺高回报，低风险的办法匆匆销商品房，加快开拓资金回笼或为滚动开拓供应资金支持。这种高回报必定伴随着高风险。由于对付投资者来说，实际上真正的收益如何并不由投资者自己说了算。经营权在别人手里，能否经营好，未来的市场行情又是如何，一旦商铺出租率不高，投资者利益怎么保障，目前谁也说不准。故意购置商铺的投资者，一定要充分考虑投资风险，切不可盲目跟风，小心商铺变“伤铺”。
据吴波剖析道，这种高风险高利润模式的运作，涉及大型商业项目的方案、设计、招商、发卖、管理等各个环节，对运营商的综合运营能力哀求极高。一旦涌现问题，吃“苦果”的还是投资业主。
合肥亚太置业办公室张主任表示：“浙商城二期食品城售后包租不是开拓企业搞的，所有的广告以政府文件为准，所有的售后包租广告对我们无效。售楼可以外包，专门有发卖的公司，发卖法规里有经纪公司这一项。经纪公司跟人家签订的条约，不是我们的所为。营销大厅里有3家经销公司做发卖，我们查一下是哪家公司在搞售后包租，查到后把他们清场出去。”
那么，营销园地是谁供应的？发卖沙盘是谁做的？又是谁请的营销单位在售楼呢？
合肥亚太置业刘董事长回答说：“是我们公司。”
